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전세대출 규제 강화 검토…갭투자 차단 및 고가 전세 방지
임현우 기자|
정부가 전세대출 이자 상환액을 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상에 포함하는 방안을 우선적으로 검토 중이다. 이는 급증하는 가계부채의 주범으로 지목되는 전세대출을 더 이상 규제에서 제외할 수 없다는 판단에서 비롯됐다. 그동안 정부는 세입자 중심의 대출 특성상 전세대출 규제를 꺼려해 왔다.
지난해 1월 금융위원회는 '2024년 주요 업무 계획'에서 전세대출 DSR 적용을 검토하겠다고 발표했으나, 경제 위축과 정치적 혼란으로 인해 실행을 보류했다. 그러나 규제 미뤄짐에 따라 전세대출 규모는 가파르게 증가했다. 2019년 104조9000억원이던 금융권 전세대출 잔액은 2023년 171조1000억원으로 63% 급증했으며, 올해는 200조원에 이를 전망이다.
문제는 저금리 전세대출이 전세가 상승과 전세가율 인상을 부추기며 결국 주택가격까지 끌어올리는 악순환을 낳고 있다는 점이다. 정부는 서민 지원을 목표로 한 전세대출이 오히려 주거비 부담을 가중시키는 역효과를 막기 위해 이번 조치를 추진하는 것으로 분석된다.
다만 서민층의 부담 증가를 고려해 당국은 우선 이자 상환액만 DSR 규제 대상에 포함하고, 원금은 제외하는 방안을 검토 중이다. 이 경우 기존 대출이 적은 차주는 영향을 상대적으로 덜 받게 된다. 반면 주택담보대출을 보유한 유주택자의 경우 추가 전세대출 접근이 어려워질 수 있다. 예를 들어 연소득 5000만원 차주가 2억9000만원 주담대(연 4%, 30년 기준)를 보유할 경우 DSR이 약 40%에 달해 전세대출 추가 신청이 차단될 수 있다.
이번 조치는 소득 대비 과도한 전세대출을 통한 고가 전세 계약에도 제동을 걸 것으로 예상된다. 그동안 규제 사각지대 덕분에 소득이 낮은 신혼부부도 대출을 극대화해 신축 아파트에 입주하는 사례가 많았으나, DSR 적용 시 소득에 따른 대출 한도 조정이 이뤄질 전망이다.
일각에서는 이번 조치가 향후 서울 아파트 공급 감소에 따른 전세시장 불안을 사전에 차단하기 위한 것이라는 해석도 제기된다. 신한 프리미어 패스파인더 양지영 전문위원은 "공급 감소와 임대차 2법 6년차 접어들며 전세가 인상 압력이 커질 것"이라며 "대출 남발 방지가 시장 안정화를 위한 선제 조치"라고 설명했다.
당국은 규제 시행 시기를 놓고 신중을 기하고 있다. 새 정부 출범 초기 서민 대출 압박이라는 비판을 의식해, 기존 대책 효과를 지켜본 후 추가 조치를 검토할 방침이다. 한편 은행권 주담대 자본 위험가중치를 15%에서 25%로 상향해 대출 축소를 유도하는 방안도 논의 중이다.
금융권 추정에 따르면 지난달 전체 가계대출은 7조원 가량 급증했으며, 이는 2023년 8월(9조7000억원) 이후 10개월 만의 최대 증가폭이다. 일부에서는 전세가와 주택가가 계속 오를 경우 전세대출 금액 제한이나 만기 즉시 상환 의무화 등 강력한 추가 규제 가능성도 점치고 있다.
지난해 1월 금융위원회는 '2024년 주요 업무 계획'에서 전세대출 DSR 적용을 검토하겠다고 발표했으나, 경제 위축과 정치적 혼란으로 인해 실행을 보류했다. 그러나 규제 미뤄짐에 따라 전세대출 규모는 가파르게 증가했다. 2019년 104조9000억원이던 금융권 전세대출 잔액은 2023년 171조1000억원으로 63% 급증했으며, 올해는 200조원에 이를 전망이다.
문제는 저금리 전세대출이 전세가 상승과 전세가율 인상을 부추기며 결국 주택가격까지 끌어올리는 악순환을 낳고 있다는 점이다. 정부는 서민 지원을 목표로 한 전세대출이 오히려 주거비 부담을 가중시키는 역효과를 막기 위해 이번 조치를 추진하는 것으로 분석된다.
다만 서민층의 부담 증가를 고려해 당국은 우선 이자 상환액만 DSR 규제 대상에 포함하고, 원금은 제외하는 방안을 검토 중이다. 이 경우 기존 대출이 적은 차주는 영향을 상대적으로 덜 받게 된다. 반면 주택담보대출을 보유한 유주택자의 경우 추가 전세대출 접근이 어려워질 수 있다. 예를 들어 연소득 5000만원 차주가 2억9000만원 주담대(연 4%, 30년 기준)를 보유할 경우 DSR이 약 40%에 달해 전세대출 추가 신청이 차단될 수 있다.
이번 조치는 소득 대비 과도한 전세대출을 통한 고가 전세 계약에도 제동을 걸 것으로 예상된다. 그동안 규제 사각지대 덕분에 소득이 낮은 신혼부부도 대출을 극대화해 신축 아파트에 입주하는 사례가 많았으나, DSR 적용 시 소득에 따른 대출 한도 조정이 이뤄질 전망이다.
일각에서는 이번 조치가 향후 서울 아파트 공급 감소에 따른 전세시장 불안을 사전에 차단하기 위한 것이라는 해석도 제기된다. 신한 프리미어 패스파인더 양지영 전문위원은 "공급 감소와 임대차 2법 6년차 접어들며 전세가 인상 압력이 커질 것"이라며 "대출 남발 방지가 시장 안정화를 위한 선제 조치"라고 설명했다.
당국은 규제 시행 시기를 놓고 신중을 기하고 있다. 새 정부 출범 초기 서민 대출 압박이라는 비판을 의식해, 기존 대책 효과를 지켜본 후 추가 조치를 검토할 방침이다. 한편 은행권 주담대 자본 위험가중치를 15%에서 25%로 상향해 대출 축소를 유도하는 방안도 논의 중이다.
금융권 추정에 따르면 지난달 전체 가계대출은 7조원 가량 급증했으며, 이는 2023년 8월(9조7000억원) 이후 10개월 만의 최대 증가폭이다. 일부에서는 전세가와 주택가가 계속 오를 경우 전세대출 금액 제한이나 만기 즉시 상환 의무화 등 강력한 추가 규제 가능성도 점치고 있다.
