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대출 규제로 갭투자 위축…전세 감소에 월세 상승 전망

한지민 기자|
대출 규제로 갭투자 위축…전세 감소에 월세 상승 전망
최근 주담대 규제 강화로 인해 6개월 내 전입 의무화 조치가 시행되면서 갭투자(전세를 놓고 매매하는 방식)가 크게 줄어들 것으로 보인다. 이에 따라 전세 시장의 공급이 감소하고 월세 수요가 증가할 것이라는 관측이 나오고 있다.

"이미 전세 매물이 부족한 상황인데, 대출 규제로 갭투자가 더 줄어들면 월세 가격이 급등할 가능성이 높습니다."(마포구 신수동 A공인중개사 대표)

"당장은 조용하지만 성동구 같은 인기 지역은 전세 물량이 줄어들면서 월세를 찾는 수요가 늘어날 겁니다."(성동구 행당동 B공인중개사 대표)

금융당국의 대출 규제가 임대차 시장에 직격타를 날리고 있다. 지난달 27일부터 갭투자가 사실상 차단되면서 전세 공급이 축소되고 전셋값이 오를 것이라는 전망이 우세하다. 자금 여력이 부족한 서민층은 월세로 전환할 수밖에 없는 상황에서, 수요 증가로 인한 월세 상승이 우려되고 있다.

"전세 공급은 줄어드는데 수요는 계속 늘어나는 구조"

서울 주요 지역 공인중개소들의 1일자 분석에 따르면, 새로 도입된 금융 규제로 전세 및 월세 가격이 상승할 것으로 예상된다. 주택담보대출 시 6개월 이내에 실제 거주해야 하는 규정이 시행되면서, 전세를 놓고 집을 사거나 구매 후 전세를 내줄 수 없게 됐다. 이로 인해 갭투자로 공급되던 전세 물량이 급감할 전망이다.

수도권과 규제지역에서는 '소유권 이전 조건부 전세대출'도 금지됐다. 이 대출 상품은 집주인이 변경되는 것을 전제로 세입자에게 전세자금을 지원하는 방식으로, 분양 아파트 잔금 결제 시 전세 보증금을 활용하는 경우가 많았다. 자금이 부족한 상황에서 세입자의 보증금으로 주택을 구매하는 갭투자 방식이 사실상 봉쇄된 셈이다.

서울은 특히 아파트 공급 부족으로 전세 물량이 한정적이다. 올해 하반기 서울 입주 예정 물량은 1만4043가구로 상반기 대비 20% 감소했으며, 내년에는 올해보다 74% 가량 줄어들 것으로 알려졌다.

갭투자로 공급되던 전세 매물이 급감하면서, 세입자들의 주택 구매 기회도 좁아졌다. 당국이 수도권과 규제지역에서 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한함에 따라, 내 집 마련이 사실상 어려워진 상황이다.

"월세 전환 수요 증가로 월세도 덩달아 오를 것"

전세 공급 감소와 수요 증가는 월세 시장으로의 이동을 부추길 전망이다. 전셋값 상승으로 보증금을 마련하기 어려워진 세입자들이 월세를 선택하면서 수요가 급증하면, 월세 가격도 함께 오르는 악순환이 예상된다. 특히 현금 흐름이 취약한 20~30대에게 큰 부담이 될 수 있다.

신한은행 부동산투자자문센터 권영선 팀장은 "주택 구매 대출이 제한되면 임대 시장에 머무를 수밖에 없다"며 "전세 가격이 오르면 월세로 이동하게 되는데, 어느 쪽이든 임대 비용 증가는 피하기 어려운 구조"라고 설명했다.

서울 내 마포구, 용산구, 성동구 등 최근 거래 과열 징후를 보인 지역과 학군지 등 수요가 집중되는 곳에서 이 같은 현상이 두드러질 전망이다. NH농협은행 윤수민 부동산전문위원은 "출퇴근 편의나 교육환경 등으로 수요가 높은 지역은 대체 주거지가 부족해 높은 비용을 감수하고라도 계약해야 하는 경우가 많다"고 지적했다.

NH농협은행 김효선 부동산수석전문위원은 "서울 부동산 과열의 근본 원인은 공급 부족"이라며 "공급 절벽을 해소할 수 있는 정책과 함께 수요자의 불안을 완화할 방안이 시급하다"고 강조했다.

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