현금 보유자 우대되는 청약 시장…대출 한도 강화로 주택 구입 문턱 상승

주택담보대출 규제 강화로 잔금 마련 부담 증가
"청약 점수보다 현금 보유량이 중요해져"
"주택 공급 확대 방안도 시급히 필요"
이재명 정부가 기존 부동산 시장의 '대출을 통한 주택 구매' 관행에 제동을 걸었다. 당국은 이 조치가 소득 수준에 맞는 주택 구매를 유도하기 위한 정책이라고 설명했다. 이는 실제 주거 수요자 중심의 시장 조성을 목표로 하는 것으로 해석된다.

전세자금 대출도 규제되면서 '갭투자' 여건 역시 악화될 전망이다. 서울 및 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한함에 따라 고분양가 청약 시장에서 잔금 부담이 가중됐다. 이제는 상당한 현금을 보유한 구매자만 청약 시장에 진입할 수 있는 상황이 됐다.

/사진=강화된 '현금 장벽' 앞선 청약 시장

정부는 지난 6월 27일 발표한 '가계부채 관리 강화 방안'에서 주택구입 목적 주담대 총액을 6억원으로 제한했다. 단, 중도금 대출은 이 규제 대상에서 제외된다. ▷관련기사: 이재명 정부 첫 집값 대책은 '초유의 대출 옥죄기'(6월27일)

중도금 대출은 주담대와 달리 시행사와 금융기관 간 체결된 집단대출 형태로 진행된다. 이후 입주 시점에서 개별 주담대를 이용해 잔금을 납부하는 구조다.

분양 방식에 따라 차이가 있지만, 일반적으로 분양가의 10%를 계약금, 60%를 중도금으로 내며, 나머지 30%를 입주 시 잔금으로 지급하는 경우가 많다.

문제는 중도금 대출 상환을 위해 잔금 단계에서 주담대를 이용할 경우, 최대 6억원 한도가 적용된다는 점이다. 이에 청약 희망자들은 중도금 대출 시점부터 잔금 대출 한도를 고려해야 한다.

이번 규제는 28일 이후 입주자 모집공고가 나오는 단지부터 적용된다. 영등포구 '리버센트 푸르지오 위브'와 성동구 '오티에르 포레'는 각각 27일과 26일 모집공고로 인해 6억원 한도 제한을 피했다.

반면 송파구 '잠실르엘'은 아직 모집공고가 발표되지 않아 주담대 한도가 적용될 전망이다. 이 단지 84㎡형 분양가가 20억원 이상으로 예상되면, 최대 대출을 받아도 14억원의 자금을 추가로 마련해야 한다.

김은선 직방 빅데이터랩 랩장은 "6.27 대책으로 자금 계획에 차질이 생길 수 있으며, 고분양가 단지에서는 당첨 포기나 계약 취소가 발생할 수 있다"며 "청약 시장에 대한 관심이 줄어들 가능성도 있다"고 분석했다.

/사진="갭투자 차단"…변화하는 투자 공식

정부는 추가로 수도권과 규제지역에서 소유권 이전 조건부 전세대출을 전면 금지했다. 또한 주담대 이용자는 6개월 내 해당 주택으로 전입해야 한다.

소유권 이전 조건부 전세대출은 세입자의 대출 실행과 동시에 주택 소유권이 이전되는 방식이다. 집주인들은 이를 잔금 조달에 활용해 왔다. 예를 들어 20억원 분양가 아파트에서 12억원 전세 대출을 받으면 8억원만 자금으로 마련하면 됐다.

정부는 이 같은 관행을 단계적으로 차단해야 한다는 입장이다. 주택가격 안정화를 통해 과도한 대출로 인한 경제 활동 위축을 방지하겠다는 의도다.

함영진 우리은행부동산리서치랩 랩장은 "기존 청약 시장 관행이 상당 부분 규제될 것"이라고 전망했다.

이어 "앞으로는 전세 보증금이 많은 무주택자나 대출 부담이 적은 구매자가 유리할 것"이라며 "과거에는 청약 점수나 경쟁률이 중요했지만, 이제는 개인의 재정 상태를 먼저 점검해야 할 시점"이라고 덧붙였다.

/사진='특권층의 서울' 방지 위해…"공급 확대 시급"

HUG 자료에 따르면, 지난달 서울 아파트 평당(3.3㎡) 가격은 60㎡초과~85㎡ 기준 4643만원으로, 25평 기준 약 11억6075만원이다. 이는 최대 대출을 받아도 약 6억원의 추가 자금이 필요함을 의미한다.

특히 지난해 서울 청약통장 60만6976건 중 70.6%(42만8416건)가 강남3구에 집중됐다. 해당 지역 일반분양 1480가구(8개 단지)의 평균 경쟁률은 289.47대 1이었다. 대출 규제로 인해 현금 여력이 없는 구매자들의 시장 진입이 더욱 어려워졌다는 지적이 나온다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 "주거 선호 지역 공급 부족으로 수요가 급감하진 않을 것"이라며 "자산 보유자에게는 영향이 적지만, 자금력이 부족한 계층은 불리해질 수밖에 없다"고 설명했다.

전문가들은 수요 억제뿐 아니라 공급 확대 정책도 필요하다고 강조한다. 이상경 국토교통부 1차관도 지난달 30일 "저렴한 주택 공급 계획을 마련하겠다"는 의지를 표명한 바 있다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "대출 규제가 비핵심지 분양가 안정에 기여할 것"이라면서도 "청약 진입 장벽 논란을 해소하려면 공급 대책이 시급하다"고 지적했다.