대출 규제 강화로 경매 시장 위축…"전입 의무 적용되면 투자 수요 감소 불가피"

금융당국은 경매 낙찰자가 주택 담보로 경락잔금대출을 이용할 경우 6개월 이내에 실제 거주해야 한다는 입장을 밝혀 경매 시장에 부정적인 영향이 예상된다고 전했다.

경매 관련 법원 안내 표지판 [연합뉴스 자료사진]

경매 업계에 따르면, 6·27 대출 규제 시행 이후 은행들은 경락잔금대출 이용 시 수도권 기준 6억원 한도와 함께 6개월 내 전입 의무를 적용하고 있다. 이와 함께 1주택자의 경우 6개월 내 처분 조건으로 대출이 허용되며, 2주택 이상 소유자는 대출이 금지된다.

최근 서울의 한 빌라를 경매로 구매하려던 A씨는 "대출 상담을 받아보니 강화된 규정에 따라 경락잔금대출을 쓰면 일반 주택담보대출과 마찬가지로 6개월 안에 실제 입주해야 한다는 설명을 들었다"며 "즉시 입주가 어려운 경우 자금을 전액 자비로 조달해야 하는 상황이 됐다"고 토로했다.

금융위원회 관계자는 "경매 주택은 시세보다 낮은 가격에 거래되는 특성이 있어, 대출이 이용될 경우 실수요 목적이어야 한다는 점을 고려한 조치"라며 "다만 경매 절차상 6개월 내 입주가 어려운 특별한 사정이 있는 경우, 증빙 서류를 통해 은행에서 개별 심사할 수 있다"고 설명했다.

이번 조치가 토지거래허가구역 내 경매·공매 주택에 대한 실거주 의무 면제 규정과 상충된다는 점에서 업계 내 논란이 일고 있다. 부동산거래신고법은 민사집행법상 경매로 취득하는 토지에 대해 토지거래허가를 예외로 인정하고 있지만, 이번 대출 규제는 별도로 적용된다는 것이다.

경매 업계 관계자는 "토허구역 내 강남3구와 용산구의 인기 아파트들은 실거주 의무가 없어 고가 낙찰이 이어졌는데, 대출 규제로 인해 이러한 특혜가 사라질 전망"이라며 "오히려 대출 규제가 토허제보다 더 엄격한 효과를 낳을 것"이라고 지적했다.

서울시내 부동산 중개업소 전경 [연합뉴스 자료사진]

법원경매전문업체 지지옥션에 따르면, 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 98.5%로 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 만에 최고치를 기록했다. 이는 아파트 가격 상승과 3단계 DSR(총부채원리금상환비율) 도입 예정에 따른 막차 수요 증가가 반영된 결과다.

하지만 6·27 대출 규제로 인해 과열 양상을 보이던 경매 시장이 위축될 것이라는 전망이 나온다. 특히 경락잔금대출 이용 시 전입 의무가 부과되면 실수요층이 많은 서울 아파트보다는 수도권 빌라 등 비아파트 경매에 더 큰 타격이 예상된다.

경매 빌라의 경우 대부분 저가에 낙찰받아 임대 후 전매하는 투자자들의 수요가 많다. 지지옥션 이주현 선임연구위원은 "6억원 대출 한도로 고가주택 경매도 영향을 받겠지만, 경매 특성상 전입 의무는 더 큰 장애물이 될 것"이라며 "수도권 비아파트 경매의 낙찰가율 하락 가능성이 크다"고 분석했다.

이러한 규제를 피하기 위한 우회 대출 수요도 증가할 것으로 보인다. 일부 대출 상담사들은 이미 개인 대출 대신 전입 의무가 없는 법인 대출 이용을 권장하는 사례가 보고되고 있다.

일각에서는 이번 조치가 경매의 본래 목적인 채권 회수 기능을 훼손할 수 있다는 지적도 제기된다. 응찰자가 없어 유찰이 반복되면 낙찰가가 하락해 채권자들의 회수 금액이 줄어들 수 있기 때문이다.

법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 "경매는 채권자 보호를 위한 강제 집행 수단으로, 토허제나 재개발 조합원 지위 양도 금지 규정도 예외적으로 허용되고 있다"며 "실수요자 중심 정책도 중요하지만, 경매의 본질을 고려해 전입 의무 규정을 재검토할 필요가 있다"고 제언했다.