수도권 대출 규제 확대로 평택·이천 미분양 문제 가속화 전망

수도권 전역에 적용된 주택 대출 규제가 평택과 이천 등 외곽 지역의 미분양 문제를 더욱 악화시킬 것으로 보인다. 정부의 금융 규제가 지역 특성을 고려하지 않고 일괄적으로 시행되면서, 이미 분양 침체를 겪고 있던 이들 지역의 회복 속도가 더욱 더뎌질 전망이다.

6일 부동산 업계와 주택도시보증공사(HUG) 자료에 따르면, 평택시는 5월 기준 4,442가구, 이천시는 1,479가구의 미분양 주택이 남아 있다. 이는 경기도 전체 미분양의 48.7%를 차지하는 수치다. 두 지역은 HUG가 지정한 6월 미분양 관리 지역으로, 평택은 올해 3월부터, 이천은 지난해 8월부터 해당 목록에 포함됐다. HUG는 ▲1,000가구 이상 미분양 ▲공동주택 재고 대비 2% 이상 미분양률 ▲미분양 증가/해소 지연/우려 중 한 가지 이상 해당될 경우 지역을 관리 대상으로 선정한다.

최근 정부는 서울 및 일부 수도권 지역의 집값 상승을 억제하기 위해 ▲다주택자 대출 차단 ▲주담대 한도 6억원 ▲생활안정자금 목적 주담대 1억원 한도 ▲대출기간 30년 제한 ▲첫 주택 구입자 LTV 10%p 감축(70%로) ▲6개월 내 전입 의무 ▲조건부 전세대출 금지 등의 조치를 수도권 전역에 확대했다. 이에 평택·이천도 규제 대상에 포함되며, 분양 시장이 추가적으로 위축될 것이라는 분석이 나온다.

현재 두 지역은 아파트 매매가격도 급격히 하락 중이다. 한국부동산원 자료에 의하면, 평택의 6월 5주차 누계 매매가격 하락률은 3.91%로 수도권 최저 수준이다. 이천도 2.51% 하락해 안성(-2.73%) 다음으로 큰 감소세를 보였다. 2027년까지 예정된 3만 가구 이상의 입주 물량과 맞물려, 대출 규제로 인한 분양 자금 조달 어려움이 미분양 해소를 더욱 지연시킬 것으로 예상된다.

전문가들은 정부의 지역별 차등 없는 규제가 문제를 복잡하게 만들고 있다고 지적한다. NH농협은행 김효선 전문위원은 "대출 조건 자체보다 규제 심리가 시장에 부정적 영향을 줄 것"이라며 "수요 부족과 공급 과잉이 예상되는 지역에서 미분양 장기화가 우려된다"고 말했다. 우리은행 함영진 리처치랩장도 "거래 위축과 가격 하락이 불가피하며, 해소 속도가 더뎌질 것"이라고 진단했다.

특히 이들 지역은 정부의 미분양 지원 정책도 적용받기 어렵다. LH의 주택 매입 사업이나 CR리츠(기업구조조정 부동산투자회사)의 악성 미분양 처리 프로그램은 주로 지방을 대상으로 한다. 일부에선 규제의 풍선효과로 외곽 지역 회복 가능성을 제기하지만, 전문가들은 "현재 시장은 안전 자산 선호 현상이 두드러져 지역별 상승폭이 제한적일 것"이라고 내다봤다.

부동산 업계에선 수도권 내 지역별 시장 차이를 반영한 정교한 규제가 필요했다는 지적도 나온다. 한 전문가는 "서울과 일부 지역의 급등 방지를 위한 수도권 전체 규제는 불가피했으나, 외곽 지역에 대한 부작용을 최소화할 세밀한 대책이 필요했다"고 강조했다.