"대선 공약과 달라" 당혹스러움...재개발 중단 위기, 정비사업 지원 의지는 있는가? [부동산 인사이트]

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서울 아파트 공사 현장. 뉴시스 제공

지난 6월 27일, 이재명 정부의 첫 부동산 규제 조치인 '6.27 대책'이 공개되었습니다. 이 정책의 주요 내용은 수도권 주택 구매 시 다주택자에 대한 대출 전면 금지와 무주택자 대상 6억 원 한도 설정입니다. 이러한 대출 제한은 문재인 정부 시절에도 시행된 바 있어, 일각에서는 이미 효과를 보지 못한 정책을 재탕한다는 비판이 제기되고 있습니다. 또한 일괄적인 규제가 주택 시장 진입 기회를 차단한다는 지적도 나옵니다.


6·27 대출 규제가 정비사업에 미치는 영향

신규 정부의 첫 부동산 대책이니 성패를 단정하기는 아직 이릅니다. 핵심은 정부가 시장 과열을 방지하고 부동산 시장으로의 자금 유입을 차단하려는 의지를 보였다는 점입니다.

다만 이번 조치가 재개발 및 재건축 현장에 예상치 못한 영향을 미쳤습니다. 정비 사업 관련 이주비 대출도 규제 대상에 포함되었기 때문입니다.

구체적으로, 이번 정책 발표 전 관리처분인가를 받은 조합은 기존 규정을 적용받게 됩니다. 반면 새로 인가를 받는 조합들은 강화된 대출 규제를 적용받아야 합니다.

특히 다주택자의 경우 이주비 대출을 전혀 이용할 수 없게 되었습니다. 이에 따라 관리처분인가를 앞둔 조합원들의 문의가 급증하고 있습니다. 대부분 추가 주택 처분 필요성이나 전세 보증금 반환 불가 등의 문제를 호소하고 있습니다.

문재인 정부 시절 15억 원 초과 대출 금지 시에도 유사한 상황이 발생했는데, 당시 조합들이 사업비 대출을 통해 조합원들에게 자금을 지원한 사례가 있었습니다. 현재도 일부 조합에서 사업비 대출 검토에 나서고 있습니다.

하지만 이러한 우회 방법이 근본적인 해결책이 될 수는 없습니다. 오히려 다른 정비사업 규제와 결합되어 사업 지연과 경제성 악화를 초래할 우려가 있습니다.


서울 아파트 단지 전경. 연합뉴스 제공


공급 확대 공약과 정책의 괴리

일반적으로 이주비 및 중도금 대출 금리는 현재 3% 후반에서 4% 초반 수준입니다. 그러나 조합의 사업비 대출을 통할 경우 조달 금리가 6~7%까지 상승할 가능성이 큽니다. 이는 조합원들의 금리 부담 증가로 이어지며, 결과적으로 추가 분담금 발생을 의미합니다.

재개발 및 재건축 촉진이 필요한 시점에 정부의 이번 조치는 오히려 정비사업에 걸림돌이 되고 있습니다. 특히 시공사들의 신용공여가 필요한 사업비 조달 과정에서, 시공사들은 특정 현장만 선별적으로 지원할 가능성이 높습니다.

이주비는 기본적으로 실질적인 비용 보전 수단입니다. 이주 시기가 도래했음에도 전세 보증금을 반환할 자금이 없거나, 새로운 거주지를 마련하지 못한 경우 이주가 불가능해집니다. 조합이 이주비를 지원해온 이유도 이 때문인데, 이를 차단하는 것은 정비사업의 전면 중단을 유도하는 것과 다름없습니다.

이재명 정부는 선거 공약에서 주택 공급 확대를 강조했습니다. 특히 서울의 주택 공급은 재개발과 재건축이 유일한 해결책인 상황에서, 현장 관계자들은 정부의 정비사업 지원 방안을 기대하던 중 갑작스러운 규제에 당혹스러워하고 있습니다. 앞으로 정책 수립 시 시장 영향에 대한 보다 철저한 고려가 필요해 보입니다.

/김제경 투미부동산컨설팅 대표

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