대출 규제로 전세시장 얼어붙어…"전세대출 없으면 보증금 1억 인하" 제안도

서울 서초구 잠원동 '메이플자이' 단지에서 3,307가구 입주가 시작되면서 대출 규제 영향으로 전세 시장이 급격히 얼어붙고 있다.

지난달 28일부터 시행된 새 규정으로, 전세 계약 시 임차인이 대출을 받을 경우 집주인이 분양 또는 매매 잔금으로 사용하는 것이 금지되면서 자금 조달에 차질이 빚어지고 있다.

현재 서초구는 토지거래허가구역이지만, 신규 분양 아파트는 거래 허가 대상에서 제외된다. 따라서 분양 계약자는 입주 없이 바로 전세를 내놓을 수 있으나, 분양가상한제 적용 주택의 경우 3년 내 실거주 의무가 부과된다.

현지 부동산 관계자에 따르면, "분양 잔금을 마련하기 위해 전세 보증금을 활용하려는 집주인들이 대부분인데, 새 규정으로 인해 대출을 이용한 계약이 어려워졌다"고 설명했다.

이로 인해 최근 신축 아파트 전세 계약이 크게 더딘 상태다. 서초구 반포동 한 중개업소 관계자는 "여름 휴가철이라는 계절적 요인과 대출 규제가 겹치며 거래가 크게 위축되고 있다"고 말했다.

이러한 상황에서 집주인들은 전세대출을 받지 않는 세입자를 선호하는 추세다. 일부는 대출 없이 계약할 경우 보증금을 1억 원 가량 깎아주겠다는 제안까지 나오고 있다. 하지만 고액의 전세보증금을 현금으로 마련할 수 있는 임차인을 찾기 쉽지 않은 실정이다.

메이플자이의 전세 가격도 하락세를 보이고 있다. 84㎡ 규모의 전세 가격이 18~19억 원에서 14~15억 원대로 떨어졌으며, 입주 마감일인 다음달 28일까지 추가 하락이 예상된다.

이 영향으로 서초구 아파트 전세 가격은 한국부동산원 통계상 3개월 연속 하락했으며, 강남3구와 강동구 등 동남권에서 유일하게 감소세를 기록하고 있다.

기존 아파트 전세 시장도 예외는 아니다. 송파구 잠실동 한 중개업소는 "매매 시장이 정체된 가운데 전세 거래도 대부분 재계약에 그치고 있다"며, "가을 이사철 전까지 약세가 이어질 것"이라고 내다봤다.

마포구 아현동에서는 "담보대출 시 실거주 의무가 생기면서 매매와 전세 모두 거래가 부진하다"는 지적이 나왔다. 특히 이달 21일부터 전세자금대출 보증비율이 80%로 축소되면 상급지로의 전세 수요가 더욱 줄어들 전망이다.

전문가들은 향후 전세 시장의 불안정성이 커질 것으로 우려한다. 내년 서울 민영 아파트 입주 물량 감소와 대출 규제로 인해 매수 포기자가 전세 시장으로 유입될 경우 가격 상승 압력이 발생할 수 있다는 분석이다.

또한 전세 대출 감소에 따라 보증금의 일부를 월세로 전환하는 '보증부 월세' 거래가 증가할 것으로 예상된다. 노원구 상계동 한 중개인은 "정부의 DSR 적용 등 정책 변화에 따라 전세 시장이 요동칠 것"이라고 전했다.