"분당 재개발시 3.3㎡당 8000만원 예상…장기 보유 전략 권고" [2025 부동산 트렌드]

■ 부동산 시장 전략 제시
이상우 대표, 새 정부에 대응한 투자 방안 제안
"과천 등 신규 단지 가격 상승세 지속될 것"
김호용 대표, 양도세 면제 요건 상세 설명
"분양권 소지 시 기존 주택 처분 필요"

16일 서울 중구 롯데호텔에서 개최된 '머니트렌드 2025' 행사에서 인베이드투자자문 이상우 대표가 '새 정부의 부동산 정책에 따른 투자 전략'을 주제로 강연을 진행했다.

이상우 대표는 이재명 정부의 부동산 정책이 아직 구체화되지 않은 상황에서 '구매 후 장기 보유' 방식의 투자를 권장했다. 특히 이 대통령이 1기 신도시 재개발을 적극 추진할 것으로 예상되며, 이에 따라 경기 성남시 분당구를 주요 투자 대상지로 꼽았다. 미르진택스 김호용 대표는 "주택 한 채와 입주권 또는 분양권을 동시에 보유한 경우에도 2주택자에 대한 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 있으므로 관련 규정을 꼼꼼히 확인해야 한다"고 조언했다.

이 대표는 이날 행사에서 "정권이 바뀌어도 부동산 투자의 기본 원칙은 변하지 않는다"며 "우량 자산을 확보한 후 장기적으로 보유하는 것이 최선의 방법"이라고 강조했다. 또한 "투자 수익이 나지 않는 경우는 대부분 질 낮은 자산을 보유했기 때문"이라고 지적하며, "우수한 지역의 좋은 물건은 대출 없이 보유하는 경우가 많아 매물이 적은 편"이라고 설명했다. 즉, 부동산 투자에서는 핵심 지역의 우량 자산을 확보하고 과도한 대출을 피하는 것이 중요하다는 것이다.

이 대표는 분당을 새 정부 정책에 부합하는 유망 투자지로 선정했다. 다른 1기 신도시에 비해 재개발 사업의 수익성이 뛰어나다는 판단에서다. 그는 "분당에서 올해 체결된 매매 거래의 82%가 3.3㎡당 5000만 원 이하로 이루어졌다"며 "재개발이 완료되면 3.3㎡당 7000만~8000만 원까지 가치가 상승할 전망"이라고 전망했다. 아울러 "분당이 평촌, 일산 등 다른 1기 신도시와 인천, 수원, 안산 등 전국의 노후 계획도시 재정비 사업의 모범 사례가 될 것"이라고 덧붙였다.

서울 강남과 서초구 등에서는 우수한 학군과 신축 단지를 중심으로 투자 수요가 집중되고 있으며, 성동구는 압구정동과 인접한 지리적 이점으로 주가 상승세가 이어지고 있다고 분석했다. 과천의 경우 2008년 완공된 래미안 슈르의 경우 3.3㎡당 6000만 원대 거래가 이루어지고 있으며, 재개발로 신축된 단지는 더 높은 가격 형성이 예상된다고 밝혔다.

이재명 정부의 부동산 정책과 관련해선 보유세 인상을 포함한 세제 강화 가능성을 예상했다. 이 대표는 "대통령 후보 시절 '가능한 범위에서 현행 부동산 세제 유지'를 언급했지만, 이는 상황에 따라 변경될 수 있다는 의미"라며 "향후 세금 부담이 늘어날 수 있다"고 경고했다. 특히 재산세 인상 등 세제 개편 가능성을 언급했다.

김호용 대표는 이날 마지막 강연자로 나서 상급지로의 이주 시 양도세 면제 전략을 설명했다. 그는 주택 한 채와 입주권 또는 분양권을 보유한 경우 기존 주택을 정해진 기한 내에 양도해야 한다고 강조했다. 김 대표는 "조합원 입주권 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 입주권을 '대체 주택'으로 인정받아 양도세를 면제받을 수 있다"며 "단, 이 경우 기존 주택 취득 후 1년이 지난 후 입주권을 구매해야 한다"고 조건을 설명했다. 만약 입주권 취득 후 3년이 지났는데도 아파트가 완공되지 않았다면 △기존 주택 취득 1년 후 입주권 취득 △재개발·재건축 완공 후 3년 내 기존 주택 양도 △신축 주택 완공 후 3년 이내 전 가구 이사 △1년 이상 계속 거주 등의 조건을 모두 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 김 대표는 "3년 내 이사하지 않거나 1년 이상 거주하지 않으면 추후 세금을 추가 납부해야 할 수 있으니 주의가 필요하다"고 당부했다. 1주택자가 분양권을 취득한 경우에도 입주권과 동일한 기준이 적용된다고 덧붙였다.

재개발·재건축 조합원이 공사 기간 중 대체 주택을 구입해 거주 후 매도할 때도 특례를 적용받을 수 있다. 이때 △사업 승인 후 대체 주택 취득 △대체 주택에서 1년 이상 거주 등의 조건을 충족해야 한다. 다만 다주택자는 이 혜택을 받을 수 없다.

김 대표는 부동산 현장 점검반의 자금 조사에 대비할 것을 권고했다. 그는 "가족으로부터 주택 구입 자금을 지원받을 경우 증여세 문제가 발생하지 않도록 적정 이자를 부과하고 원금을 분할 상환해야 한다"고 조언했다.