"경매 대출도 최대 6억 한도"…토허제 특혜 효과 약화될 전망[부동산 분석]

경매 낙찰 후 잔금 조달을 위한 대출에도 6억 원 한도 제한이 적용된다. 추가로 6개월 이내 실제 거주 의무가 부과되면서 토지거래허가구역의 실거주 예외 혜택이 축소될 것으로 보인다. 이에 따라 경매 수요 감소와 함께 낙찰 가격 및 낙찰률 하락이 예상된다.

서울 아파트 경매 시장에 급격한 변화가 예고되고 있다. 정부의 강력한 대출 규제 조치로 인해 경락잔금대출에도 수도권 주택담보대출 6억 원 한도와 반년 내 전입 조건이 의무화되면서다. 특히 강남·서초·송파구를 중심으로 높았던 낙찰 경쟁률과 감정가 대비 낙찰가가 하락할 것이라는 분석이 나오고 있다.

금융계와 경매 업계에 따르면, 6·27 대출 규제 시행에 따라 경매 낙찰자가 이용하는 경락잔금대출에도 동일한 규제가 적용된다. 예를 들어 10억 원 아파트를 낙찰받은 경우, 기존에는 LTV 70% 기준 7억 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 최대 6억 원만 지원받을 수 있게 됐다. 또한 6개월 내 실제 거주해야 하므로 세입자를 들여 잔금을 마련하는 갭 투자도 어려워졌다. 1주택자 6개월 내 처분 조건과 2주택 이상자 대출 금지 규정도 동일하게 적용된다.

부동산 전문가들은 이번 대출 규제가 서울 아파트 경매 시장의 과열을 진정시킬 것으로 전망한다. 지지옥션 이주현 선임연구원은 "서울 주택 경매 낙찰자의 90%가 경락잔금대출을 이용하는 만큼 6억 원 한도 제한의 영향이 클 것"이라고 설명했다. 특히 "마포·성동 등 준고급 지역에서 투자 목적의 경매 수요가 줄어들며 낙찰가와 낙찰률이 하락할 것"이라고 덧붙였다. 이와 함께 3단계 DSR 적용으로 대출 한도가 추가로 축소되고, 매매 가격이 하락하는 점도 영향을 미칠 전망이다.

강남 3구와 용산구 등 토지거래허가구역의 경매 인기도 주춧할 것으로 보인다. 현행법상 경매는 토지거래 허가 대상에서 제외되어 실거주 없이 전세가 가능했지만, 6개월 내 전입 조건으로 인해 이러한 특혜가 약화될 전망이다. 다만 금융당국은 경매 특성상 6개월 내 전입이 어려운 경우에 대한 예외 조항을 마련 중인 것으로 알려졌다.

토허구역 지정 이후 강남 3구와 용산구 아파트 경매 시장은 크게 달아올랐다. 지지옥션 자료에 따르면 서울 아파트 낙찰률은 2월 42.7%에서 6월 46.5%로 상승했으며, 낙찰가율은 91.8%에서 98.5%로 급등했다. 이는 2022년 6월(110%) 이후 3년 만의 최고치다.

6월 서울 아파트 낙찰가율 상위 10건 중 8건이 토허구역 물건이었다. 서초구 잠원동 '동아아파트' 59㎡는 감정가 24억 원보다 32억 5400만 원(낙찰가율 135.6%)에 낙찰되며 올해 최고 기록을 세웠다. 같은 달 강남구 대치동 '한보미도맨션' 105㎡도 낙찰가율 133.8%를 기록했다. 다만 이 연구원은 "강남 3구 고가 낙찰자는 대출 의존도가 낮아 시장 전체에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 내다봤다.

일부에서는 대출 규제로 경매 시장이 위축될 경우 채권자들의 회수율이 떨어질 것이라는 우려도 제기된다. 한 부동산 전문가는 "경매는 본래 채권 회수를 목적으로 하는 제도"라며 "실거주 의무 조건을 재고할 필요가 있다"고 지적했다.