여의도 재건축 단지 신탁사 갈등 심화…"벌집 아파트 우려" 목소리 커져

여의도 지역에서 신탁 방식으로 진행 중인 아파트 재건축 사업에서 신탁사와 입주민 간 마찰이 지속되고 있다. 주택 소유자들은 신탁사가 자신들의 의견을 충분히 반영하지 않고 일방적으로 계획을 변경한다며 강하게 반발하고 있다. 이로 인해 일부 단지에서는 조합 방식으로 전환하려는 움직임도 관찰되고 있다.

16일 부동산 업계 소식에 따르면, 여의도 공작아파트에 이어 광장아파트에서도 재건축 계획 변경을 둘러싸고 소유주들과 신탁사 간 갈등이 표면화되었다.

소형 평형 비중 증가·세대 수 확대…광장·공작아파트 갈등 지속

한국자산신탁이 제안한 광장아파트(28번지) 재건축 계획 변경안에 따르면, 기존 576세대에서 1391세대로 2.4배 증가한 56층 5개 동 단지가 조성될 예정이다. 이에 대해 소유주들은 사전 협의 없이 일방적으로 결정했다며 반발하고 있다.

주민들은 세대 수 증가로 인한 주거 환경 악화를 우려하고 있다. 광장아파트 소유주 A씨는 "계획대로라면 일반 주거단지보다 2~3배 많은 일상 인구가 발생할 것"이라며 "차량 통행량도 2.8배 증가할 것으로 예상돼 교통 체증이 심각해질 것"이라고 말했다.

특히 소형 평형(84㎡ 이하) 비중이 67.8%로 확대된 점도 문제로 지적된다. 일부 소유주들은 "고급 재건축을 기대했는데 벌집 같은 고밀도 아파트가 될 것"이라며 불만을 표시했다. 전용률도 기존 92%에서 67%로 하락해 실제 거주 공간이 줄어든 점도 논란의 대상이다.

한국자산신탁 측은 "소방 기준 강화와 공용 시설 확보 과정에서 전용률 감소는 불가피했다"며 "주민 수요 조사를 두 차례 실시하고 의견을 수렴했다"고 설명했다. 또한 "통합심의 과정에서 설계 조정 가능성은 열려 있다"고 덧붙였다.

그러나 소유주들은 전체 가구의 52%만 참여한 수요 조사 결과로는 주민 의견을 대표하기 어렵다고 반박하고 있다.

인근 공작아파트도 유사한 문제로 KB부동산신탁을 규탄하는 집회를 개최한 바 있다. '공작아파트 정상화 추진위원회'는 신탁사가 소유주 동의 없이 59㎡ 평형을 141세대로 확대한 것을 문제 삼았다. 현재 해당 단지에서는 정비사업 운영위원회 해임안이 제출되는 등 갈등이 계속되고 있다.

신탁 방식 한계 드러나…조합 전환 사례 증가

신탁사와의 갈등이 확산되면서 일부 단지에서는 조합 방식으로 전환하는 사례가 늘고 있다. 신탁 방식은 신속한 사업 추진이 가능하지만, 의견 충돌 시 주민 의사 반영이 어렵다는 구조적 문제점을 안고 있다.

여의도 대교아파트는 2017년 신탁 방식을 선택했으나 2023년 조합으로 전환했으며, 목동신시가지 7단지도 최근 조합 방식 변경을 결정했다.

수수료 문제도 갈등 요인으로 작용한다. 일반적으로 신탁사는 총 매출의 2~4%를 수수료로 받으며, 광장아파트 경우 240억 원 상한선을 두고 있다. 그러나 계약서에 포함된 유동적 조항으로 인해 추가 비용 발생 가능성에 대한 우려가 제기되고 있다.

전문가들은 신탁사의 과도한 권한에 비해 견제 장치가 부족하다고 지적한다. 운영위원회는 있으나 법적 구속력이 없으며, 계약 해지도 소유주 70% 이상 동의가 필요해 사실상 어렵다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "신탁 방식은 신속성이 장점이지만, 소유주 의사 결정권이 제한되기 쉽다"며 "신탁사의 독단적 운영을 방지할 제도적 장치 마련이 필요하다"고 강조했다.