성동구 아파트 시장 '역대급 급등'…중개사들 "매물 부족에 고민"

12년 만에 주간 최대 상승률 기록…성동구 아파트 신고가 연속 갱신
"값은 뛰었지만 수익은 제자리"…중개업계 "버티기 힘든 상황"
실거주 가능 주택 부족…고가 불안에도 구매 열기 지속
중국인 그룹 투자 현상도…"20명 공동출자로 1세대 구매" 비정상적 구조

서울 성동구가 2023년 가장 주목받는 부동산 핫플레이스로 떠올랐다. 금호동, 옥수동, 행당동을 중심으로 주요 단지들이 잇달아 최고가를 갱신하며, 16일 기준 이달 셋째 주 아파트 가격은 전주보다 0.76% 상승했다. 이는 전국에서 가장 높은 상승률이며, 2013년 4월 이후 12년 만에 나타난 최대 주간 상승폭이다. 연간 누적 상승률도 4.70%에 달해 서울에서 강남3구 다음으로 높은 증가세를 보이고 있다. 이러한 과열 조짐으로 인해 성동구는 규제 대상 지역으로 지정될 가능성이 점쳐지고 있다.

하지만 현장 중개업자들의 반응은 다소 차이가 있다. 공급 부족, 외국인 자본 유입, 실거주용 매물 부재, 중개 수수료 정체 등이 복합적으로 작용하며, 성동구 시장은 겉보기와 실제가 다른 '이중적 구조'에 놓여 있다는 분석이다.

22일 성동구 옥수동과 금호동, 왕십리 인근 중개사들은 "이렇게 매도자 우위인 시장은 처음"이라 말하지만, "가격만 오를 뿐 실제 거래는 적다"고 전했다. 거래 가능한 매물 대부분이 이미 팔려 나갔으며, 현재 남은 것은 저층이나 전세가 들어있는 등 조건이 좋지 않은 경우가 대부분이라고 설명했다. 공급 부족과 규제 불확실성, 외국인 투자 증가로 인해 실수요자들은 서둘러 구매하려 하지만, 실제로 입주할 수 있는 주택은 부족한 실정이다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 성동구 주요 단지들은 계속해서 최고가를 갱신 중이다. 옥수동 e편한세상옥수파크힐스 84㎡는 15일 24억3500만원에 거래되며 신기록을 세웠다. 이는 지난해 말 20억원 선에서 거래된 것에 비해 반년 만에 약 4억원 상승한 수치다. 금호동 e편한세상금호파크힐스 84㎡도 5일 21억원으로 최고가를 기록했으며, 행당동 서울숲리버뷰자이 84㎡는 지난달 24억5000만원에 거래됐다. 현지 중개사들은 "거래 가능한 매물이 거의 없어, 예전처럼 '4번 보고 5번째에 계약'하는 경우도 이제 없다"고 말했다.

아파트 가격 상승에도 불구하고 중개 수수료 수입은 크게 늘지 않았다는 것이 업계 관계자들의 공통된 의견이다. 15억원 이상 아파트의 최대 수수료율은 0.7%지만, 실제로 이 금액을 받는 경우는 드물다. 옥수동 한 중개사는 "지난 10년간 최대 수수료를 받은 경우 단 한 건뿐"이라고 밝혔다. 왕십리동 중개사도 "모든 서비스를 제공해도 수수료의 절반도 받기 어려운 상황"이라며 "업계 종사자들이 '견디는 사업'이라고 말하는 이유"라고 설명했다.

셀프 등기 확산과 정보 공개로 인해 구매자들의 협상력이 강화되었지만, 법적 책임은 여전히 중개사에게 집중되고 있다는 불만도 나오고 있다. 서울시의 단속이 강화되면서 "한 번의 실수로 수백만 원의 과태료를 물게 될까 봐" 전화 영업만 하는 업체도 증가하고 있다. 왕십리 센트라스 인근에서는 최근 한 달간 단속을 피해 은밀히 영업을 진행한 사례도 있었다고 한다.

외국인 자본 유입에 대한 우려도 커지고 있다. 특히 중국인 투자자들이 고가 단지를 현금으로 구매하는 사례가 늘고 있다. 왕십리 중개사에 따르면 "20명의 중국인이 자금을 모아 20억원짜리 아파트를 공동 구매한 후, 매각 시 이익을 분배하는 방식이 확산되고 있다"고 한다. 이 관계자는 "재개발 예정지나 고가 단지를 대상으로 한 중국인 투자가 증가하면서 시장 왜곡이 발생할 수 있다"며 "당국의 규제가 필요하다"고 강조했다.

이러한 외국인 투자로 인한 시장 왜곡 가능성에 따라 제도 개선 움직임도 활발해지고 있다. 서울시는 15일 '외국인 부동산 거래 관리 강화 방안'을 발표하며, 자금 출처 확인과 실거주 여부 점검, 이행 강제금 도입 등의 감시 체계를 마련했다. 국토부와 협력해 이상 거래에 대한 조사도 진행할 예정이다. 국회에서는 투기과열지구나 조정대상지역에서 외국인의 토지 취득 시 사전 허가를 의무화하는 '부동산 거래신고법 개정안'이 제안되기도 했다. 이 법안에는 상호주의 원칙 적용 조항도 포함되어 있다.