'사상 최고' 주택담보대출 규제에 시장 '혼란'…"실수요자 배제" vs "고가 아파트 상승세 제동" 의견 분분

정부가 28일부터 수도권 및 규제지역에서 1인 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 2주택 이상 소유자에 대한 주담대를 완전히 금지하는 금융 규제를 확대하기로 한 가운데, 27일 서울 서초구의 고층 아파트 단지가 눈에 띄고 있다.

이재명 정부 출범 이후 서울 주택 가격이 6년 9개월 만에 가장 급격한 상승세를 보이며 과열 양상을 보이자, 정부는 27일 '역대 최강' 수준의 주택담보대출 규제 강화 방안을 발표했다. 유예 기간 없이 28일부터 즉시 적용되는 이번 규제로 시장이 혼란에 빠졌다. 6억 원 이상 주담대 금지 조치가 실제 주택 수요자를 더욱 어렵게 할 것이라는 우려와 함께, 서울을 중심으로 한 고가 아파트 가격 상승을 억제할 수 있을 것이라는 기대가 공존하고 있다.

◆고가 아파트 시장 단기 조정 가능성=28일부터 수도권 주담대를 6억 원으로 제한하고, 실제 거주를 목적으로 하는 무주택자 또는 1주택자 외에는 대출을 허용하지 않는 강력한 규제가 시행되면서, 시장에서는 단기적인 가격 조정이 있을 것으로 전망하고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이번 조치는 강남구와 마포·용산·성동구 등 고가 지역을 직접 타깃으로 한 정책"이라고 설명했다. 실제로 최근 22주 연속 상승한 서울 아파트 매매 가격은 6월 넷째 주(23일 기준) 전주 대비 0.43% 오르며 2018년 9월 이후 최대 상승률을 기록했다. 20억 원 이상의 고가 부동산 구매자들은 대부분 5억~10억 원 규모의 주택담보대출을 활용하는 경우가 많아, 이번 규제로 고가 부동산 수요가 줄고 가격 상승세가 일시적으로 주춤할 가능성이 크다.

◆"수요자 배제" "격차 심화" 비판도=반면, "현금을 보유한 부유층만 고가 지역에서 부동산을 구매할 수 있게 된다"는 실수요자들의 불만도 높다. 아직 이전 최고가를 회복하지 못한 노원·도봉·강북구, 금천·관악·구로 등 서울 외곽과 경기도 지역으로 수요가 쏠릴 것이라는 전망도 나온다. 정부가 설정한 주담대 상한선인 6억 원으로 구입 가능한 중저가 아파트 가격이 오를 수 있으며, 이는 서민들의 주거 문제를 더욱 악화시킬 수 있다는 지적도 제기되고 있다.

◆전·월세 시장에도 영향 예상=이번 규제로 인해 전·월세 시장에도 변화가 예상된다. 서울 아파트 공급이 부족한 상황에서 매수 수요가 줄어들면 전·월세 시장으로 수요가 이동할 수 있기 때문이다. 그러나 이번 정책은 다주택자와 일시적 2주택자를 엄격히 규제하는 내용을 포함하고 있어, 전세·월세 공급이 감소할 것으로 보인다. 서울시가 강남 3구와 용산구 및 일부 재개발 지역에 적용 중인 토지거래허가구역 제한이 이미 전·월세 물량을 줄이고 있는 가운데, 이재명 정부는 이를 서울 전역과 수도권 주요 주거 지역으로 확대할 계획을 검토 중이다. 또한 전세대출도 이번 규제 대상에 포함되어 있어, 임대차 시장이 월세 중심으로 재편될 가능성이 있다.

◆주거 안정을 위한 공급 정책 필요성=이번 대책으로 집값은 안정될 수 있지만, 월세 시장 확대에 따른 서민들의 주거 불안과 공급 부족 문제가 심화할 수 있다는 우려도 크다. 결국 시장 안정을 위해서는 단기적인 규제뿐만 아니라 공급 확대와 임대차 시장 안정화 정책이 함께 추진되어야 한다는 의견이 제기되고 있다.