부동산 증여 취소 소송의 법적 원리와 실제 사례 분석[김용일의 부동산 이야기]

부동산을 증여한 후 이를 되돌릴 수 있는지에 대한 문의가 자주 접수된다. 증여를 무효화하거나 취소하는 두 가지 방법 중, 이번에는 증여 취소에 관한 법적 근거와 실제 판례를 살펴보고자 한다.

부동산 증여 취소 소송의 법적 기준과 실제 적용 사례

부동산 증여 후 취소 가능성과 그 사유는 증여 계약서 존재 여부, 소유권 이전 등기 완료 상태 등에 따라 차이가 있다.

1. 구두 약속만 있고 서면 계약서가 없는 경우

말로만 증여를 약속하고 서면 계약을 체결하지 않은 경우, 당사자는 언제든지 증여를 철회할 수 있다(민법 제555조).

2. 소유권 이전 등기가 완료된 상황

등기 절차까지 마친 경우 증여 취소가 어려우며, 다음 사유가 입증되어야 한다: ①부수적 의무가 포함된 증여 계약의 위반, ②사기·강박·중대한 오류에 의한 계약 체결.

부수적 의무 증여의 대표적 예로는 효도 계약이 있다. 부모가 자녀에게 재산을 넘기면서 부양 조건을 명시한 경우, 자녀가 이를 이행하지 않으면 증여를 취소할 수 있다. 또한 상대방의 기만 행위나 강압, 심각한 오류로 인한 증여도 취소 사유가 된다.

단, 중대한 오류를 이유로 할 때는 주의가 필요하다. 증여 동기에 대한 오류는 일반적으로 계약 무효 사유가 되지 않으며, 서면에 명시되었거나 상대방이 오류를 유발한 경우에만 인정된다.

실제 판례에서는 치매 상태에서 이루어진 증여 무효 소송이 많다. 중증 치매 환자의 경우 무효 가능성이 높으나, 경증이라도 정신 상태가 혼미한 상황에서 체결된 계약은 취소될 여지가 있다.

3. 소유권 이전 등기가 미완료된 상태

증여 계약서는 작성되었으나 등기가 이뤄지지 않은 경우, 민법 제556조~제558조에 따라 추가적인 취소 사유가 적용된다. 수증자가 증여자에게 범죄를 저지르거나, 부양 의무를 불이행하거나, 증여로 인해 증여자의 생계가 위협받는 경우 등이 해당된다.

부동산 명의 신탁과 증여의 차이점

가족 간 무상 명의 이전은 원칙적으로 증여로 간주되지만, "특별한 사정으로 명의만 위탁한 것"이라는 주장도 있다. 명의 신탁 해지 또는 무효 주장 시 법원은 다음 요소를 종합적으로 검토한다: ①실제 매매 대금 지급 여부, ②대출 조건 및 사용 주체, ③등기 권리증 소유자, ④세금 납부자, ⑤유지 관리 및 수익 귀속 주체, ⑥관리 주체 등.

다만 가족 간 무상 이전은 기본적으로 증여로 보기 때문에 명의 신탁 인정이 쉽지 않다. 더 자세한 내용은 필자가 2022년 11월 5일 이데일리에 기고한 '[김용일의 부동산톡]배우자 명의 취득 시 신탁과 증여 구분' 기사를 참조하면 도움이 될 것이다.

△김용일 변호사
서울대학교 경영대학 졸업
사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
법무법인 현 부동산/상속팀 대표
대한변호사협회 공식 등록 부동산전문변호사
대한변호사협회 공식 등록 상속전문변호사