"세입자 이사 일정 고려해 서류를 미뤘는데" 토지거래허가구역 구매자들, 갑작스러운 대출규제로 피해 호소 [부동산 현장 리포트]

토지거래허가구역 지정 지역에서 27일까지 허가 신청을 완료해야 기존 규정 적용
세입자 퇴거 시점 등을 고려해 허가 접수를 미룬 구매자들
"이미 계약금까지 지급했는데...매매 약정도 유효하게 인정해야"

서울 강남구와 송파구 일대의 토지거래허가구역 풍경. [연합]

[헤럴드경제=
#. 지난달 26일, 대출 규제 발표 하루 전에 강남권 아파트 매매 계약을 체결한 B씨는 당일 계약금 5000만원을 매도자에게 송금했다. B씨는 세입자의 퇴거 일정을 고려해 11월 중순에 잔금을 지급하기로 하고 토지거래허가 신청을 잠시 보류했으나, 새로 도입된 대출 규정으로 자금 마련에 어려움을 겪으며 계약 파기를 고민 중이다. B씨는 "매도자의 사정으로 7월에 허가를 받으려 했는데 예고 없이 발표된 대출 규제로 집과 계약금을 모두 잃을 위기에 처했다"고 말했다.

정부가 6월 27일 서울 지역 주택가격 안정을 위한 대출 규제를 발표한 이후, 토지거래허가구역 내에서 '허가 접수 완료 여부'에 따라 구매자들의 운명이 갈리고 있다. 특히 매매 과정에서 세입자 상황 등을 고려해 허가 신청을 지연했던 구매자들은 최대 6억원 대출 한도 제한을 적용받아 불공평함을 호소하고 있다.

금융위원회와 부동산 업계에 따르면, 토지거래허가구역 내 거래에서는 지난달 27일까지 허가 신청을 마친 경우에만 기존 규정이 적용된다. 금융당국은 가계부채 관리 방안 발표 시 "예비 계약은 인정되지 않으며, 지자체 승인을 받지 못해 정식 계약을 체결하지 못했더라도 27일까지 허가를 신청했다면 이전 규정을 따른다"고 설명했다.

일반적으로 토지거래허가구역 내 아파트 거래는 매매 계약서 작성(계약금 이체)→토지거래허가 신청→지자체 허가 후 본계약 체결 순으로 진행된다. 금융당국은 27일까지 계약을 체결했더라도 허가 신청을 하지 않았다면 6억원 대출 한도가 적용된다고 밝혔다.

주요 문제는 '허가일로부터 4개월 이내 입주' 조건 때문에 잔금 지급 시점에 맞춰 허가를 신청하려던 구매자들에게 발생했다. 특히 매도자 사정이나 기존 거주자 이사 일정 등으로 인해 불가피하게 신청을 미룬 구매자들은 "정부의 갑작스러운 규제로 수천만 원에서 수억 원에 이르는 계약금을 잃을 위기"라며 강하게 반발하고 있다.

이들 구매자들은 온라인 메신저를 통해 집단 대응 방안을 논의하는 한편, 대출 규제 시행 후 매일 금융위원회 국민신문고에 민원을 제기하고 있다. 지난달 초 계약서를 작성하고 1억 원의 계약금을 송금한 C씨는 "금융위원회가 모든 예비 계약을 인정할 수는 없다는 입장이지만, 토지거래허가구역의 매매 계약서는 일반적인 구두 계약과 성격이 다르다"며 "정부가 만든 제도 때문에 발생한 절차인데 배제당하는 것이 이해할 수 없다"고 말했다.

부동산 전문가들은 토지거래허가구역 내 매매 계약서가 실질적인 계약 성격을 지니므로, 6·27 대출 규제와 관련해 추가적인 유예 조치가 필요하다고 지적한다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "매매 계약서는 토지거래허가를 전제로 한 유동적 무효 상태이지만, 이미 체결이 완료되고 계약금도 지급된 상황이므로 이 단계에도 경과 규정이 마련돼야 한다"고 설명했다. 이어 "정부 정책으로 인해 예측 불가능한 피해가 발생해서는 안 된다"고 강조했다.

또한 "허가 신청 전 단계의 구매자들이 고의로 규제를 회피하려 한 것이 아니므로, 27일까지 체결된 매매 계약에도 기존 규정을 적용하는 것이 타당하다"고 덧붙였다. 아울러 "예비 계약도 법적으로는 유효한 계약으로 볼 수 있으므로, 합리적인 범위 내에서 구제 조치가 필요하다"고 말했다.

6억 원 이상 주택담보대출을 제한하는 강력한 규제 영향으로 서울 강남권 부동산 시장이 얼어붙은 지난달 30일, 한 부동산 중개업소 앞에 매물 정보가 게시되어 있다. [연합]