"대출 6억 한도조차 힘들다" 전문가, 파격적 전망 제시 [이송렬의 우주인]

플팩 강연옥 대표와의 독점 인터뷰

"연말까지 6억 대출도 어려워질 전망...전략 수정 필요"
"마포·성동·동작·강동 등 조정 가능 지역 주목해야"
"수도권에서 대출 활용은 점점 더 힘들어질 것"
사진=연합뉴스

"올해 하반기에는 정부가 설정한 6억원 대출 한도조차 받기 어려운 상황이 올 것입니다."

강연옥 플팩 대표(사진)는 한경닷컴과의 최근 인터뷰에서 "은행권 전체로 볼 때 3분기까지 대출 총량이 이미 소진되었고, 연말까지 각 은행이 실행할 수 있는 여신 규모가 크게 남아있지 않다"고 설명했다.

강 대표는 정부의 강력한 대출 규제 조치를 분석하고 있다. 사진=
지난달 27일 정부는 수도권 및 규제지역 주택담보대출을 최대 6억원으로 제한하는 등 강력한 규제를 발표했으며, 이는 다음 날인 28일 즉시 시행에 들어갔다. 신생아·신혼부부·생애최초 특례대출도 축소되었고, 다주택자 및 갭투자에 대한 규제도 강화되었다.

강 대표는 이번 조치를 "역대급 강도의 대출 규제"라고 평가하며 "철저히 준비된 정책이라는 인상을 받았다"고 말했다.

주담대 한도를 6억원으로 통일한 점에 대해 그는 "과거에는 9억, 12억, 15억원 등 주택 가격에 따라 대출 규제를 차등 적용했지만, 이번에는 일률적인 한도 설정으로 강남 3구, 용산구뿐 아니라 마포, 성동, 동작, 강동구 등 2급지의 가격 상승을 억제할 효과가 있을 것"이라고 분석했다. 특히 "고소득이지만 자산이 없는 '개천 용' 수요층의 주택 구매가 더욱 어려워질 전망"이라고 덧붙였다.

강 대표는 최근 '플팩의 상급지로 가는 대출력'이라는 저서를 출간했다. '대출력'이란 대출 활용 능력을 의미하며, 동일한 소득 수준이라도 이 능력 차이로 주거 환경이 결정될 수 있다는 개념이다. 그러나 현재 서울에서는 대출 활용이 사실상 어려워진 상황이다.

"6억원이라는 일률적 한도로 인해 대출력 발휘가 제한되는 건 사실이지만, 기회가 완전히 사라진 것은 아닙니다. 기준을 낮추고 적절한 물건을 찾는 노력이 필요합니다."라고 그는 조언했다.

강 대표는 "강남을 목표로 하던 실수요자들은 자금 상황을 고려해 강남 기준을 낮추거나, 가격 조정이 예상되는 마포, 성동, 동작, 강동구 등으로 눈을 돌릴 필요가 있다"고 제안했다. 또한 "6억~13억원대 아파트가 주목받을 것"이라며 "서울 성북구 장위동이나 경기 하남, 성남, 광명, 안양 동안구 평촌동 등이 후보지이나, 투자가 아닌 실제 거주 목적으로 접근해야 한다"고 덧붙였다.

정책자금 대출도 전면 축소되었다. 모든 지역에서 디딤돌 대출 한도가 최대 1억원 감소했으며, 신생아 특례는 5억→4억원, 신혼부부 특례는 4억→3억2000만원, 생애최초 특례는 3억→2억4000만원으로 줄었다. 일반 디딤돌 대출도 2억5000만원에서 2억원으로 축소되었다.

강 대표는 "청년층이 주로 이용하는 정책자금 대출 축소로 불만이 있지만, 가계대출 총량 관리 차원에서 불가피한 선택이었다"고 설명했다. 다주택자들도 대출 기회가 사실상 사라졌다고 지적하며 "일부 은행에서나 가능했던 LTV·DSR 범위 내 대출마저 차단되었다"고 말했다.

마지막으로 강 대표는 "현재 규제로 시장이 일시적으로 위축되겠지만, 기본적인 주거 수요는 사라지지 않을 것"이라며 "가을쯤이면 규제 환경에 적응한 실수요자들이 시장을 다시 움직이기 시작할 것"이라고 전망했다.

강연옥 대표는 우리은행 호치민 지점, 기업은행 남대문 지점 등에서 근무한 은행원 출신으로, '결국은 부동산' 시리즈 등 다수 저서를 출간했으며 '플팩의 대출력' 유튜브 채널과 블로그를 운영 중이다.

우주인(宇宙人)은 집(宇), 생활 공간(宙), 사람(人)을 아우르는 개념으로, 한국 사회에서 주거가 가지는 상징적 의미를 반영합니다. 단순한 생활 공간을 넘어 재테크 수단으로 변모한 부동산 현실을 사람들의 이야기를 통해 조명합니다. [편집자주]

글=이송렬 사진·영상=유채영