아파트 '저가 매입' 후 환매 가능한 제도 재도입, 미분양 문제 해결에 효과적일까

대구 수성구의 한 아파트 단지에 할인 분양을 알리는 현수막이 걸려 있다. /사진=이무열

준공 전 미분양 아파트를 '환매 조건부로 매입'하는 제도가 12년 만에 다시 시행된다. 이는 자금 사정이 어려운 건설사들의 유동성을 지원하고, 이후 더 좋은 조건으로 재분양할 수 있도록 유도하기 위한 방안이다. 과거 이 제도가 시행됐을 때 99% 이상의 건설사들이 환매에 성공하며 큰 효과를 봤던 만큼, 이번에도 지방의 미분양 문제 완화에 기여할 것으로 기대된다. 다만 분양가의 50% 수준으로 매입하는 가격 정책의 실효성에 대한 논란은 계속될 전망이다.

국토교통부는 지난 19일 지방 건설사의 유동성 위기 해소를 위해 준공 전 미분양 주택 1만 가구를 환매 조건부로 매입하는 방안을 발표했다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양가의 50% 수준으로 주택을 사들인 후, 건설사는 준공 후 1년 이내에 매입가에 이자를 더해 다시 매입할 수 있다.

이 제도의 적용 대상은 분양보증에 가입했으며 공정률 50% 이상인 지방 아파트로 한정된다. 수도권보다 미분양 문제가 더 심각한 지방 사업장에 집중 지원하기 위한 조치다. 또한 건설사들이 초기부터 공공 지원에만 의존하지 않도록 하기 위해 공정률 기준을 설정했다.

기존에는 준공 후 미분양 주택을 CR리츠나 한국토지주택공사(LH)가 매입하는 방식으로 문제를 해소해왔으나, 가격 협상이 쉽지 않다는 단점이 있었다. 환매 조건부 매입 제도를 통해 건설사들은 즉시 자금을 확보해 PF 대금 상환이나 건설 비용에 활용할 수 있으며, 나중에 더 높은 가격으로 재분양하기 위해 노력할 유인이 생긴다는 것이 국토부의 설명이다. 만약 건설사가 1년 이내에 분양가의 50% 이상으로 되팔지 못하면 해당 주택은 HUG 소유가 되어 공매 절차로 넘어간다.

정부는 과거 경험을 바탕으로 연간 3000~4000가구의 수요가 있을 것으로 예상해 3년간 총 1만 가구를 매입할 계획이다. 국토부 자료에 따르면, 이전에 시행된 환매 조건부 매입 제도에서는 준공 전 미분양 1만9000가구가 매입되었으며, 이 중 99%가 성공적으로 재매입 및 재분양되었다.

하지만 매입 가격이 주요 쟁점으로 떠올랐다. 분양가의 50% 수준으로 매입하는 방식이 당장의 자금 조달에는 도움이 될 수 있으나, 장기적으로 수요가 유지될지에 대한 의문이 제기되고 있다.

건설업계 한 관계자는 "지원을 전혀 받지 못하는 것보다는 낫겠지만, 분양가의 절반 수준이라는 조건이 매력적이지 않은 것은 사실"이라며 "법정관리 직전의 어려운 지방 사업장이라면 도움이 되겠지만, 그 정도로 위험하지 않은 사업장이라면 적극적으로 신청하지 않을 것"이라고 전했다.

이와 유사한 문제는 과거에도 발생한 바 있다. 2008년 처음 도입된 환매 조건부 미분양 매입 제도 당시에도 낮은 매입 가격이 건설사들의 참여를 줄이는 요인으로 지적됐다.

2008년 1차 매입 때는 54개 건설사가 62개 단지 8327가구(1조2593억원 규모)를 신청했으며, 정부는 이 중 20개 업체 25개 사업장 3390가구를 4168억원에 매입했다. 1조5000억원 규모로 진행된 2차에서는 36개 건설사가 41개 사업장 6364가구(9791억원 규모)를 신청했고, 21개 사업장 3984가구가 5630억원에 매입됐다. 3차에서는 14개 건설사가 15개 사업장 3270가구를 신청하는 데 그쳤다.

이에 정부는 2011년 매입 대상 지역을 서울을 제외한 수도권까지 확대했고, 2012년에는 지역 제한을 완전히 해제하면서 전용면적 85㎡ 이하 주택의 매입 가격을 60%까지 상향 조정하는 등 조건을 완화했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "미분양 해소를 위해 공공이 주택을 매입하는 것에 대한 비판이 있었는데, 이번 제도는 지원과 동시에 재분양을 유도하는 절충안"이라 평가했다. 그러나 "과거에도 분양가 수준이 맞지 않아 참여가 줄었던 만큼, 이번에도 비슷한 상황이 반복될 가능성이 있다"고 지적했다.

그는 또한 "환매 조건부 매입만으로 미분양 문제를 근본적으로 해결하기는 어렵다"며 "장기적인 효과를 내기 위해서는 세금 지원 등 수요를 자극할 수 있는 추가 정책이 함께 시행되어야 할 것"이라고 덧붙였다.