"갭투자 차단에도 대안 있다"…전세 승계 매매로 규제 회피 시도 증가

최근 주택담보대출 6억원 초과 금지 조치가 시행되면서 전세 승계 매매가 새로운 갭투자 수단으로 주목받고 있다. 지난 6월 27일 강화된 대출 규제로 인해 갭투자가 사실상 차단된 가운데, 일부 부동산 중개업소와 온라인 포럼에서 전세 승계 거래를 통한 규제 우회 방법이 확산되며 논란이 되고 있다. 이 방식은 기존 세입자의 전세 계약을 인수하는 형태로, 갭투자와 유사한 효과를 내 정부 규제의 공백으로 지적되고 있다.

부동산 업계에 따르면, 정부는 지난달 28일부터 수도권 및 규제지역에서 주택 구매 시 6억원 이상의 주택담보대출을 제한하는 강도 높은 규제를 시행 중이다. 이는 특히 다주택자와 갭투자 수요를 억제해 실거주 목적이 아닌 주택 구매에 대한 금융 지원을 차단하기 위한 조치다. 새 규정에 따르면 대출로 주택을 구입할 경우 6개월 내 전입 의무가 부과되어, 타 지역 거주자의 수도권 주택 구입을 통한 갭투자가 사실상 불가능해졌다.

국민의힘 추경호 의원실이 국토교통부로부터 받은 자료 분석 결과, 올해 1월부터 5월까지 서울에서 전세보증금을 승계한 매수자는 총 9,812명에 달했다. 이는 동기간 제출된 전체 자금조달계획서 30,401건의 약 32.2%에 해당하는 수치로, 고가 주택 구매자 중 상당수가 갭투자를 시도했음을 보여준다.

이러한 상황에서 일부 중개업소들은 전세 승계 매매를 갭투자 대안으로 권유하고 있다. 이 방법은 매수자가 기존 세입자의 전세 계약을 인수함으로써, 전체 매매가에서 전세보증금을 공제한 잔액만 지불하면 되어 자본 부담이 적은 것이 특징이다. 실제로 부동산 관련 온라인 커뮤니티에는 "전세 승계로 갭투자가 가능한가?", "대출 규제기간 중 전세가 있는 매물이 오히려 기회가 될 수 있지 않을까?" 등의 질문이 빈번히 올라오고 있다.

하지만 전문가들은 전세 승계 매매의 실제 실행이 쉽지 않을 것으로 전망한다. 매도인이 먼저 세입자를 확보한 후 매수자에게 전세 계약을 이전해야 하는 복잡한 과정이 필요하며, 경우에 따라 매수자가 중개 수수료 등 추가 비용을 부담해야 하기 때문이다.

직방 빅데이터랩실 김은선 랩장은 "전세 승계 매매는 이번 규제뿐 아니라 기존부터 사용되던 갭투자 방법 중 하나"라며, "규제 상황에서 주택을 매입할 수 있는 한 가지 방안이지만, 향후 세입자에게 전세금을 반환해야 할 시점의 금융 환경이 주요 변수로 작용할 것"이라고 분석했다. 이어 "6·27 대출 규제로 전세 대출 한도가 크게 축소됨에 따라, 매수자가 전세금 전액을 부담할 수 있을지가 관건이 될 것"이라고 덧붙였다.