신고가라더니 취소…'1433건 계약'의 진실은?

이번 주 놓친 부동산 이슈, '선데이 부동산'에서 확인하세요!
1. "아니 되겠소 팝시다"…외국인 탈출하는 K-부동산 
2. 집값 띄우기였나…신고가 계약 취소만 1433건
3. 은마아파트, 공공분양 '적금주택'으로?


 

"아니 되겠소 팝시다"…외국인 탈출하는 K-부동산 

서울 부동산 시장에서 외국인들이 떠나고 있는 걸까요. 올해 외국인들의 서울 주택 매수 건수가 줄지는 않았으나 매도세가 매수세를 앞질렀어요.

법원 등기정보광장 소유권이전등기(매매) 신청 매도인 현황에 따르면 올해 1~8월 외국인의 서울 집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등) 매도 건수는 5일 기준 1350건으로 집계됐어요.

같은 기간 서울 외국인 매수 건수는 1326건이에요. 판 게 산 거보다 많아요. 지난해 1~8월 서울 외국인 매수 건수는 1106건, 매도 건수는 822건이었던 것과 비교하면 달라진 흐름이에요.

법원 등기정보광장에서는 외국인 소유권이전등기(매매) 통계를 2010년도부터 올해까지 확인할 수 있는데요. 2010년부터 2024년까지 외국인의 서울 집한건물 매도세가 매수세보다 우위였던 적은 단 한 차례도 없어요. 

외국인의 매도 건수가 매수 건수보다 많은 상태로 올해를 마무리한다면 무려 16년 만에 처음 있는 일이에요. 훌쩍 오른 서울 집값이 최근 조정 국면에 들어가 차익 실현에 나섰다는 분석이 나와요. 지난달 21일에는 서울 전역, 경기·인천 주요지역을 외국인 토지거래허가구역으로 묶으면서 거래 장벽을 높이기도 했죠. ▷관련기사: 실거주 안 하면 외국인 수도권에 집 못 산다(8월21일)


/사진=집값 띄우기였나…신고가라더니 계약 취소만 1433건

서울 아파트의 매매계약 취소 사례가 올해 들어 급증했어요. 특히 매매계약 취소 3건 중 1건은 계약 당시 최고가 거래의 매매계약 취소 건수였대요. 의도적인 집값 띄우기가 아니냐는 의심도 나와요.

한국도시연구소는 최근 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 서울 아파트 거래를 분석한 결과, 매매계약 취소를 뜻하는 거래 해제 건수가 상반기에만 3930건이 있었다고 밝혔어요.

거래 해제 건수가 유난히 많았던 동네는 구로구에요. 구로구는 5월에만 거래 해제 건수가 203건에 달했고 성동구와 강동구는 각각 3월과 6월에 97건, 91건이 있었어요.

특히 전체 거래 해제 건수 중 36.5%(1433건)가 최고가 거래 신고 후 해제된 계약이에요. 성동구 성수동1가 서울숲아이파크리버포레 전용 59.9㎡는 지난 5월 10일 22억7000만 원의 거래되며 한 달 전 최고가인 22억6000만원을 넘어섰으나 이 계약은 6월에 취소됐어요.

서울 내 지역별로 최고가 거래를 신고했다가 계약을 해제한 비율을 살펴보면 △서초구(66.1%) △강남구(52.8%) △용산구(49.4%) △마포구(48.7%) △종로구(48.4%) △광진구(46.2%) △송파구(45.0%) △양천구(42.9%) 순으로 높았어요. 대체로 고가 아파트가 밀집한 지역이에요.

특히 일부 고가아파트에서는 단지 및 평형별 최고가 거래 신고 후 계약해지 전에 그 최고가를 넘어선 거래도 나왔어요. 

강남구 압구정동 신현대11차 전용 183.4㎡는 지난 3월 14일 90억원으로 신고된 거래가 7월18일에 해제됐는데, 해제사유발생일 이전 약 4개월간 90억 원을 초과하는 5건의 거래가 이뤄졌어요. 최고가 거래 후 계약해지가 시장 가격을 왜곡할 수 있다는 지적이 나오는 이유에요.


/사진=은마아파트, 재건축 공공분양 '적금주택'?

46살 은마아파트의 재건축이 확정됐어요. 서울시는 지난 1일 제9차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회를 열어 은마아파트 재건축 정비계획 결정변경안을 수정가결했어요.

1979년 강남구 대치동에 지어진 은마아파트는 최고 14층 높이의 28개동 4424가구로 이뤄졌는데요. 용적률 331%를 적용한 재건축을 통해 최고 49층 5893가구로 재탄생해요.

은마아파트는 재건축으로 기존 대비 1469가구가 늘어나요. 다만 분양 물량은 많지 않을 예정이에요. 1469가구 중 74.2%에 해당하는 1090가구가 공공주택 물량이기 때문인데요. 이에 따라 일반 분양 물량은 400가구가 채 되지 않을 전망이에요.

공공주택 중에 182가구는 공공분양 물량으로 나와요. 서울 정비사업을 통해 공공분양이 나오는 건 처음이에요.

은마아파트는 300%의 용적률을 적용한 재건축을 추진했으나 법 개정에 맞춰 정비계획을 변경하며 이를 더 높였어요. 2023년 역세권에 위치한 정비구역에 대해 법정 상한의 1.2배까지 용적률을 추가로 완화할 수 있도록 한 도시 및 주거환경정비법 개정에 따른 것이에요.

이 경우 서울시는 은마아파트 조합으로부터 공공분양 주택의 토지를 매입해 이익공유형이나 지분적립형, 토지임대부 등으로 공급해야 해요.

이익공유형은 수분양자가 80%의 분양가로 입주한 뒤 5년간 의무 거주하고 매각해 발생하는 차익의 70%를 가져가는 구조에요. 지분적립형은 분양받은 사람이 주택 최초 지분 일부만 취득해 거주한 뒤 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 점진적으로 구매하는 형태에요. 적금주택으로도 불리고 돈을 여러 번 나눠 낸다는 점에서 일종의 할부 구매로도 여겨져요.