용산 27억 아파트 경매, 17억 제시에도 유찰…'6억 대출 규제' 영향 탓

경매 잔금 대출 제한과 실거주 의무 조건이 중첩되면서 자금 여력이 부족한 일반 구매자와 투자자들의 경매 참여가 점점 어려워지고 있다. 사진은 서울 송파구에 위치한 롯데월드타워 전망대 '서울스카이'에서 촬영한 서울시내 아파트 전경. /사진=뉴시스

강도 높은 주택 대출 규제가 경매 시장까지 영향을 미치며 투자자들의 관심이 급격히 줄어드는 양상이다. 일반 주택 구매자부터 투자자까지 모두 진입 장벽에 부딪히고 있다. 금융당국은 경매 잔금 대출을 6억원으로 제한하고 6개월 이내 전입을 의무화하면서 서울 지역 경매 시장 진출이 사실상 차단된 상태다.

4일 부동산 업계 소식에 의하면, 서울 용산구 이촌동 '강촌아파트' 전용 84㎡ 규모 주택이 17억9200만원의 감정가로 경매에 부쳐졌으나 응찰자가 없어 유찰되었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기록에 따르면 동일 단지 동일 면적(15층)은 지난달 19일 27억원에 매매된 바 있다.

감정가보다 9억원 이상 낮은 가격에도 불구하고 경매 참여자들의 관심을 끌지 못했다. 다만 이번 경매 대상은 전체 84㎡ 중 68㎡ 지분만을 매각하는 방식이어서 완전한 소유권 확보가 불가능한 점이 영향을 미친 것으로 보인다.

정부는 지난달 28일부터 수도권 전역에 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하는 규제를 시행 중이다. 또한 경매 낙찰자는 6개월 이내 해당 주택으로 거주지를 옮겨야 하는 의무도 새로 도입되었다. 일반적으로 경매는 실거주 조건이 없지만, 잔금 대출을 이용할 경우 이 규정이 적용된다.

서울 아파트 가격 급등으로 일반 구매자들이 몰리던 경매 시장에 비상등이 켜졌다. 경매 정보 사이트 지지옥션 통계에 따르면, 지난달 서울 아파트 경매 낙찰률은 98.5%로 2022년 6월 이후 3년 만에 최고치를 기록했다. 그러나 이는 규제 시행 전 '마지막 수요'로 분석되며, 전문가들은 하반기부터 낙찰가 하락과 유찰 증가 추세가 본격화될 것으로 전망하고 있다.

'현금 보유자'에게 유리한 시장 전환
사진은 서울 중구 남산에서 바라본 시내 아파트 단지 전경. /사진=뉴스1
대출 규제 강화로 투자자 진입이 어려워지면서 거래 위축이 예상되는 가운데, 현금을 보유한 자산가들의 활동이 늘어날 것이라는 관측이 나온다. 지지옥션 이주현 전문위원은 "앞으로 경매 낙찰률은 점차 감소할 것"이라며 "특히 15억~20억원대 아파트가 밀집한 성동구와 마포구 등이 규제 영향을 가장 크게 받을 지역"이라고 분석했다.

NH농협은행 WM사업부 김효선 부동산 수석위원은 "과열 지역의 안정화 효과는 기대되지만, 공급 부족으로 인한 가격 급등 가능성도 존재한다"고 지적했다. 이어 "지난 2월 실수요자 거래만 허용하던 토지거래허가구역 규제를 완화한 후 일부 지역에서 가격 상승 사례가 확인된 바 있다"고 부연 설명했다.

한편 강남권은 여전히 고가 경매 사례가 이어지고 있다. 지난 2일 서울중앙지법 경매에서 서초구 양재동 우성아파트 전용 85㎡(감정가 16억2000만원)가 20억9999만원에 낙찰되어 약 4억8000만원의 프리미엄이 붙었다. 이는 지난달 6일 체결된 동일 아파트 5층 거래가(16억9500만원)보다 높은 금액이다.

경매 업계 전문가는 "현금 흐름이 원활한 고액 자산가들이 규제에도 불구하고 입지 조건이 좋은 물건을 선점하고 있다"고 말했다. 경매 시장 역시 자산 규모에 따른 양극화 현상이 심화되는 추세다.

법무법인 명도 강은현 경매연구소장은 "대출 규제 전에는 서울 아파트 경매에 30명 이상의 응찰자가 몰리던 것과 달리, 최근 경매에서는 최대 13명 정도로 응찰자가 급감했다"고 말했다. 이어 "경매 시장의 과열 현상은 진정될 전망이지만, 강남권 고가 아파트는 현금 보유자들만의 시장으로 변모할 가능성이 크다"고 우려를 표시했다.