"주식시장은 부동산을 대신할 수 없다" [전문가 인터뷰 분석]

정부가 강도 높은 부동산 대출 규제 정책을 시행하기 시작했다. 6월 27일 발표된 주요 조치는 수도권 주택 구매 시 주담대 한도를 6억 원으로 제한하는 내용을 포함한다. 당국은 향후 추가 규제 가능성도 언급하며, 부동산에 집중된 자산 구도를 주식시장으로 전환하고자 하는 의지를 드러냈다. 하지만 전문가들은 국내 금융시장이 외부 요인에 민감한 특성상 부동산 중심 구조를 바꾸기 어렵다는 견해를 보였다. 8명의 부동산 전문가와의 대담을 정리했다.

Q. 6.27 부동산 규제 평가와 전망되는 후속 조치는?

규제 지역 확장과 대출 추가 제한 등이 검토될 수 있습니다. 그러나 현재 조치가 효과를 보이고 있어 당장 추가 규제는 없을 전망입니다.

시장 반응이 미흡할 경우 추가 규제는 불가피할 수 있습니다. 기존 투기지역에 적용되던 규제를 선택적으로 확대 적용할 가능성이 있습니다.

현재 시행 중인 스트레스 DSR 3단계와 수도권 6억 대출 한도 조치가 7~8월 중 뚜렷한 효과를 보이지 않으면, 조정대상지역이나 투기과열지구 지정 등의 수요 억제책이 추가될 수 있습니다.

대출 규제는 가장 강력한 수요 억제 수단입니다. 초기부터 유동성 제한 방식으로 출발했기 때문에 향후 조치도 같은 방향으로 이어질 것입니다. 규제 지역 확대가 예상되지만, 세금 정책은 신중을 기할 것으로 보입니다.

현재로서는 추가 대책 계획이 없어 보이지만, 가격 상승이 지속되면 공급 확대와 규제 강화를 병행할 가능성이 있습니다. 3기 신도시 조기 분양이나 도심 재개발 규제 완화 등이 공급 측면에서, 토지거래허가구역 확대나 주요 지역 재지정 등이 규제 측면에서 검토될 수 있습니다.

이번 조치는 예상 밖의 강력한 금융 규제입니다. 추가 조치로는 고가주택 구매 시 자금 출처 증빙 강화나 토지거래허가구역 확대 등이 예상됩니다. 정부가 세금을 시장 안정화 수단으로 사용하지 않겠다고 밝혔기 때문입니다.

15억 원 이상 주택에 대한 기존 규제와 유사한 수준입니다. 조정대상지역과 투기과열지구 추가 지정 가능성이 높습니다.

강남권 등 고가 지역을 중심으로 등기정보 유통 감독 강화, 자금 출처 조사 확대 등이 검토될 수 있습니다. 또한 분양가 문제 해결을 위한 공사비 투명성 제고와 공공 역할 강화도 예상됩니다.

Q. 주식이 부동산을 대체할 수 있는가?

이론적으로는 바람직한 방향이지만, 장기적인 인식 변화 없이는 어렵습니다. 수도권 공급 확대와 지역균형발전 정책이 지속되어야 가능합니다.

민간 주도의 금융·부동산시장 구조와 대외 의존도 높은 금융 환경에서 전환이 쉽지 않습니다.

고령화 사회에서 부동산 집중 현상을 완화하려면 금융자산 등 대체 투자처 개발에 정부가 적극 나서야 합니다.

국내 가계 자산의 80%가 부동산에 집중된 것은 문제입니다. 미국은 30~40% 수준입니다. 대출 규제 강화는 오히려 '영끌'을 부추겨 부동산 집중을 심화시킬 수 있습니다.

경기 침체기에는 부동산으로 자금이 몰리는 경향이 있습니다. 주식시장 회복 시 일부 자금 이동은 가능하지만, 확실한 대안이 없다면 부동산 유입은 계속될 것입니다.

유동성 과잉 상황에서 모든 자산이 상승하고 있습니다. 하지만 금융자산의 변동성 문제로, 전문가들은 강남 아파트 보유를 권장하기도 합니다.

고령화로 현금흐름이 중요한 시대로 전환되면서, 환금성이 좋은 금융자산의 매력이 점차 높아질 것으로 예상됩니다.

Q. 서울 부동산 시장 전망은?

현재 공급 부족 상황에서 수요 억제 조치만으로는 근본적 해결이 어렵습니다. 대출 규제로 매매 수요가 전세시장으로 전환되며, 이는 하반기 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

대외 환경이 유지된다면 현재 시장 심리가 지속될 것입니다.

여름 비수기와 대출 규제 영향으로 거래 감소와 가격 상승 둔화가 예상됩니다.

대출 제한으로 인해 주택 이동이 어려워지면서 '똘똘한 한채' 선호 현상이 더욱 강화될 것입니다. 정부 발표에 따르면 6억 원 이상 대출자는 10%에 불과하지만, 이들이 대부분 서울에 집중되어 있습니다.

전통적으로 전·월세가 매매가의 선행 지표였으나, 최근에는 역전 현상이 나타나고 있습니다. 올해 가을 이사철에는 전·월세 상승 가능성이 있으며, 내년 입주 물량 감소로 가격 안정은 어려울 전망입니다.

고가 아파트 밀집 지역인 강남3구와 용산구는 현금 보유자 중심으로 거래가 이어질 것입니다. 반면 중상위권 지역은 가격 조정이 있을 수 있지만, 6억 원 이하 거래 가능 지역에는 수요가 유입될 수 있습니다.

정책 효과는 약 3개월간 지속될 것으로 보입니다. 현금 보유자가 아닌 이상 강남 진입이 어려워진 상황입니다.

상반기 강남권과 한강벨트의 상승세는 둔화될 것입니다. 대출 규제 영향이 적은 지역과 전세가율 높은 지역 중심으로 시장이 재편될 전망입니다. 9월 30일 토지거래허가구역 연장 여부와 정부 정책이 주요 변수로 작용할 것입니다.