이재명 정부의 부동산 대출 총량 규제, 일본 버블 경험과 구별되는 3가지 요인

이재명 정부가 최초로 내놓은 '6·27 부동산 대책'의 핵심인 대출 총량 제한 조치에 대해 일부에서는 일본의 부동산 버블 붕괴 사태를 반복할 것이라는 우려가 제기되고 있다. 그러나 전문가들은 국내 상황이 당시 일본과 근본적으로 다르다고 분석하며 이러한 주장에 반박하고 있다.

연세대 환경금융대학원 현석 교수(전 자본시장연구원 연구위원)는 최근 언론과의 인터뷰에서 2017년 자신이 제안한 부동산 대출 총량 규제가 여전히 유효하다고 강조했다. 현 교수는 "현 정부의 조치가 일본식 실패로 이어질 가능성은 낮다"며 규제의 지속적인 추진을 권고했다.

1990년 일본 대장성(財務省)이 시행한 부동산 대출 제한 정책은 버블 붕괴와 장기 불황을 초래한 것으로 알려져 있다. 현 교수는 이 정책의 실패 원인을 세 가지 측면에서 분석했다.

첫째, 정책 시기의 적절성 문제다. 전문가들은 일본 정부가 1987~1988년에 조치를 취했어야 했으나, 실제 시행은 1990년으로 너무 늦었다고 지적한다. 당시 일본은 엔고 현상에 따른 경기 부양을 우선시한 나머지 부동산 과열을 방치한 결과를 초래했다.

둘째, 정책 기관 간 조율 부재다. 일본은행의 급격한 금리 인상(1989년 2.5% → 1990년 6%)이 대장성의 대출 규제와 동시에 진행되면서 시장에 과도한 충격을 주었다. 현 교수는 "당국 간 협의가 부족했고 역할 분담이 불분명했다"고 설명했다.

셋째, 규제의 사각지대 존재다. 주택금융전문회사와 농협 등이 규제 대상에서 제외되면서 1991년 기준 전체 부동산 대출의 40% 이상이 이들 기관을 통해 이뤄졌다. 이는 정책 효과를 크게 약화시킨 요인으로 작용했다.

현재 한국의 상황은 일본과 여러모로 대비된다. 한국은행은 지난해 10월 이후 금리 인하를 진행 중이며, 정부·중앙은행·금융당국 간 긴밀한 협력 체계를 구축하고 있다. 특히 이번 조치는 은행권 대출 한도를 대폭 축소(하반기 목표치 50% 감소)하고 DSR 기준을 강화하는 등 철저한 규제를 특징으로 한다.

현 교수는 "정책의 일관성 유지와 지속적인 보완 조치가 필요하다"며 특히 외국인 투자 규제, 비규제 지역 관리 등 해결 과제를 언급했다. 그는 "강력한 대출 규제와 실수요자 보호를 병행해야 주거 안정과 경제 성장을 동시에 달성할 수 있다"고 강조했다.

이재명 대통령은 최근 기자회견에서 "대출 규제는 시작에 불과하다"며 추가적인 수요 억제와 공급 확대 정책을 예고했다. 현 교수는 이번 조치가 "8년 전 시작됐어야 할 정책"이라고 평가하면서도, 한국 경제의 지속 가능한 성장을 위한 중요한 전환점이 될 수 있다고 전망했다.