"재건축 단지에 투자할까"…안전자산 찾는 수요자들 눈길

양천구, 과천, 분당 등 재건축 예정 단지의 가격 급등세 두드러져
시장 불확실성 속 안전자산 선호 현상 나타나지만 정부 규제 영향도 주목

정부의 강력한 대출 규제 조치 이후 투자자들의 재건축 단지 관심이 높아지고 있다. 특히 서울 양천구와 경기도 과천, 성남 분당 등 재건축이 예정된 지역에서 가격 상승률이 두드러지게 나타나고 있다. 다만 정부의 이주비 한도 규제와 추가 조치 가능성으로 인해 신중한 접근이 필요하다는 지적도 나온다.

대출 규제 강화로 안정적인 투자처를 찾는 수요자들이 재건축 단지를 주목하고 있다. 사진은 서울 양천구 목동 신시가지 7단지 전경. 2024.10.08 [사진=아이뉴스24 DB]

한국부동산원이 6월 다섯째 주(30일 기준) 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 양천구는 전주 대비 0.60% 상승했다. 6월 2주 0.31%에 불과했던 상승률이 3주 0.38%, 4주 0.47%로 꾸준히 증가하며 3주 연속 상승세를 기록 중이다.

양천구 내에서는 목동 지역이 가격 상승을 주도한 것으로 분석된다. 업무지구와 인접한 데다 학원가가 밀집해 있는 목동에서 재건축 사업이 활발히 추진되며 기대감이 반영된 결과다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면 지난 1일 목동신시가지 7단지 전용 101㎡가 33억원에 거래되며 6월 최고가인 30억5000만원을 넘어섰다. 해당 지역은 토지거래허가구역에 포함되어 있어 이 거래도 대출 규제 전에 체결된 것으로 보이지만, 여전히 매수 수요가 이어지고 있다.

서울을 둘러싼 수도권 지역에서도 유사한 추세가 관찰된다. 경기 성남 분당구는 1.17%, 과천시는 0.98% 각각 상승했다. 두 지역 모두 노후화된 단지가 많아 재건축을 기대하는 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 정부 규제 이후에도 상승세가 꺾이지 않고 있는 상황이다.

정부가 수도권 무주택·1주택자의 주담대 한도를 6억원으로 제한하는 등 규제를 발표했음에도 재건축 단지 가격은 오히려 더 큰 상승폭을 보이고 있다. 특히 성남 분당은 노후계획도시특별법 적용으로 지난해부터 본격적인 정비사업이 진행되며 매수세가 강하게 나타나는 지역이다.

사업 초기 단계여서 조합원 이주까지 시간적 여유가 있는 점도 투자 유입의 원인으로 분석된다. 새 정부 방침에 따라 재건축·재개발 조합원도 무주택 또는 1주택자일 경우 이주비 대출이 6억원으로 제한된다. 분당의 경우 지난해 11월 선도지구 지정을 시작으로 사업이 막 시작된 단계다.

정부는 주택 공급 확대를 위해 재건축·재개발 사업 활성화에 적극 나설 계획이다. 이재명 대통령도 대선 공약으로 정비사업 규제 완화를 통한 주택 공급 확대를 강조한 바 있으며, 4기 신도시 개발보다는 기존 1기 신도시 재정비 사업 가속화에 중점을 두겠다고 밝힌 적 있다.

도시와경제 송승현 대표는 "시장 불확실성이 커질수록 안전자산 선호 현상이 두드러진다"며 "재건축 단지가 '똘똘한 한 채'로 평가받으며 투자자들의 선택을 받고 있다"고 설명했다.

분당 선도지구 시범1구역 양지마을 전경. 2024.09.26 [사진=아이뉴스24DB]

하지만 정부의 추가 규제 가능성은 이 지역들의 성장에 부정적 요인으로 작용할 전망이다. 국토교통부는 이달부터 서울 전역과 과천, 분당을 현장점검 대상으로 확대하기로 했다. 자금조달계획서 진위 여부와 대출규정 준수 상황 등을 집중 점검할 예정이다.

이재명 대통령도 최근 기자회견에서 "부동산 관련 정책은 아직 많이 남아있다"며 추가 규제를 시사하기도 했다. 이에 따라 재건축 단지들도 일정한 영향을 받을 것이라는 분석이 나온다. 전문가들은 이주비 제한의 직접적 영향보다 투자 심리 위축이 더 클 수 있다고 지적하며, 정부 정책 변화와 시장 흐름을 고려할 필요가 있다고 조언한다.

한 부동산 전문가는 "이재명 정부가 주택 공급 확대에 나서더라도 대출 규제로 인해 정비사업 속도가 늦어질 수밖에 없는 구조"라며 "용산·강남 등 수익성이 높은 지역은 건설사 지원으로 어느 정도 극복 가능하지만, 그 외 지역에서는 사업 추진이 더딜 것"이라고 전망했다.