세금 규제 없이 공급 불안정… 이재명 정부의 부동산 정책 한계점 드러나

■ 이재명 정부 부동산 정책 분석

"수도권 과밀화 우려로 신규 신도시 건설 제한"
기존 신도시 사업에 집중하기로 결정

"세금 인상을 통한 주가 안정화 배제"
규제 지역 확대 시 종부세 상승 불가피

"재개발·재건축 규제 완화 추진"
이주 수요 증가로 공급 부족 악화 가능성



이재명 대통령이 대출 규제를 단기적 조치로 평가하며 재건축 및 신도시 확충을 강조했지만, 현재 제시된 공급 계획으로는 임기 내 수급 균형 달성이 어렵다는 분석이 나오고 있다. 대선 당시 세제 활용을 부인한 바 있는 이 대통령의 방침과 달리, 전문가들은 세금과 대출 조절 외에 부동산 가격 안정화 수단이 부족하다고 지적한다. 일각에서는 규제 지역 확대가 유력한 대안으로 거론되지만, 이는 종합부동산세 인상으로 이어져 세금 없는 정책 기조와 상충될 수 있다는 우려도 제기된다.

4일 업계 관계자들에 따르면, 신규 투기과열지구 지정 등 추가 부동산 대책이 조만간 발표될 전망이다. 시장의 주요 관심사는 수요 억제 방안이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "대출 규제로 과열된 수요가 진정되었다면 다음 단계로 규제 지역 확장이 예상된다"고 설명했다. 규제 지역에는 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역, 투기지역 등이 포함된다. 그는 "전세 대출 제한과 다주택자에 대한 종부세·양도세 중과세가 시장 진입 장벽으로 작용할 것"이라고 덧붙였다.



부동산 시장 전망은?
6·27 대출 규제 강화 이후 서울 아파트 시장이 냉각된 가운데, 4일 서울 중구 남산 인근의 아파트 단지와 주택가가 조망되고 있다.

규제 지역 확대는 종부세 인상을 통한 간접적 세부담 증가를 의미한다. 이에 따라 부동산 거래 및 유지 비용이 상승할 전망이다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "규제 확대 시 분양가상한제와 분양권 전매제한 등이 동시 적용되면 공급 차질이 발생할 수 있다"고 경고했다. 그는 "수요가 집중되는 지역에 대한 공급 확대가 중요하지만, 압구정동·여의도·목동·성수동 등 강력한 규제 지역에서도 가격이 최고점을 기록하는 것이 현실"이라고 지적했다.

신도시 및 재건축 공급 확대에도 한계가 있다는 평가다. 윤 연구소장은 "주택 공급 계획을 지금 시작해도 완료까지 3년 이상 소요될 것으로 보인다"며 "현 정부의 정책은 과거 정부의 270만 호 공급 계획을 확장한 수준"이라고 분석했다. 일부에서는 이주 수요를 촉발해 오히려 공급 부족을 심화시킬 수 있다는 지적도 나온다.

세제 활용 가능성도 주목받고 있으나, 올해 6월 1일 확정된 공시가격 기준으로 인해 연내 정책 변경은 어려운 상황이다. 전문가들은 시장 안정화가 지연될 경우 내년 세제 조정이 불가피할 것으로 전망한다. 익명을 요청한 A대 교수는 "정부가 세금 없이 주가를 통제할 방법은 사실상 대출 규제뿐"이라며 "주식과 달리 부동산은 거대 자본이 투입되는 시장 특성상 유동성 공급만으로 가격 안정을 기대하기 어렵다"고 강조했다.