이재명 정부 부동산 정책, 상업용 시장에 미치는 영향 분석[고삐와 당근의 이중전략]

주택 시장 중심의 논의에서 벗어나 상업용 부동산 시장을 조명하다
[이데일리]

오랫동안 주목받지 못했던 이재명 정부의 상업용 부동산 정책 영향력이 새롭게 부각되고 있다. 정부 출범 이후 주택시장에 집중된 정책들 - 강도 높은 대출 규제, 다주택자 과세 논란, 전세 사기 대응 등 - 사이에서 상업용 부동산은 별도의 논리로 움직여왔다. 오피스, 물류센터, 데이터센터, 대형 상업시설 등이 각기 다른 이해관계를 형성하는 가운데, 정책의 파장이 주거시장 못지않게 구조적 영향을 미치고 있다.

2024년 상업용 부동산 거래 동향을 보면, 전체 거래량은 4.6만 건으로 전년 대비 11.6% 감소했다. 이는 2008년 이후 16년 만에 연간 거래량이 5만 건 미만으로 떨어진 수치다. 지역별로는 수도권이 0.9% 소폭 감소한 반면 비수도권은 8.3% 급락했다. 반면 평균 가격은 0.4% 상승했는데, 이는 수도권 거래 비중이 48.6%에서 54.9%로 확대되면서 나타난 현상으로, 안전자산 선호 경향을 반영한다.

◇정책 기조와 실제 시행의 괴리

정부는 초기 '시장 안정화'를 표방하며 시장 개입 최소화 원칙을 강조했다. 실거주 1주택자에 대한 세금 부담 완화, 다주택자에 대한 합리적 과세 방침 등 시장 친화적 접근을 내세웠다. 그러나 정작 시행된 첫 번째 부동산 대책은 수도권 주택담보대출 6억 원 한도 설정, DSR 3단계 도입, 유주택자 대출 제한 등 강력한 금융 규제였다.

진보 진영 내부에서도 평가가 엇갈린다. 서울대 이준구 명예교수를 비롯한 진보 경제학계는 "서민 주거권 보장을 위해 다주택자에 대한 과세 강화가 필요하다"는 입장이다. 참여연대 등 시민단체도 "투기 차단을 위한 상시적 규제 체계와 공공주택 확대가 병행되어야 한다"고 주장한다. 반면 일부 진보 성향 논객들은 문재인 정부의 강력한 수요 억제 정책이 역효과를 낸 점을 지적하며, 이재명 정부의 공급 확대 전략을 지지하는 양상도 보인다.

이러한 금융 규제는 주택시장을 대상으로 했으나, 그 파장은 상업용 부동산 시장까지 확대되었다. 특히 대형 자산 매입을 위한 레버리지 활용 투자자들의 자금 조달 환경이 급격히 악화되는 결과를 낳았다.

◇오피스 시장: 프라임과 비프라임의 격차 심화

2024년 오피스 시장은 뚜렷한 양극화 현상을 보였다. 프라임급 대형 오피스는 0.9%의 초저공실률을 기록하며 임대료 인상이 가능한 반면, 9,900㎡ 미만 소형 오피스는 5.4%의 높은 공실률에 시달렸다. 정부의 대출 규제는 자본력이 부족한 중소 투자자에게는 진입 장벽으로, 대형 기관 투자자에게는 시장 선점 기회로 작용하며 격차를 더욱 벌리고 있다.

◇대형 상업시설: 거래 주체의 변화

아크플레이스(7,920억 원), 더에셋(1.1조 원), 돈의문 D타워(8,950억 원) 등 대형 거래는 지속되었으나, 주로 자본력이 풍부한 기관 투자자들이 주도했다. 대출 규제 강화로 레버리지 의존도가 높은 개인 투자자들은 시장에서 점차 배제되는 추세다.

◇물류센터: 정책의 양면성

물류센터는 2024년 유일하게 투자 규모가 감소한 상업용 부동산 분야다. 정부의 부산 '트라이포트' 전략(항만-항공-철도 연계, 가덕도 신공항 등)은 물류 인프라 확충을 통한 성장 가능성을 열었지만, 안전운임제 재도입 논의는 운송비 증가로 인한 임대료 부담 가중 가능성을 내포하고 있다.

◇데이터센터: 정부 지원의 수혜자

AI 산업 육성 정책의 일환으로 데이터센터는 각종 혜택을 받고 있다. 울산 AI 데이터센터(7조 원 규모)를 필두로 한 초대형 클러스터 개발이 진행 중이며, SK그룹과 아마존웹서비스(AWS)가 참여하는 이 프로젝트는 2027년 40MW, 2029년 103MW 규모로 완공될 예정이다. 정부는 이를 "지역 균형 발전의 모범 사례"로 평가하며 전략적 중요성을 강조하고 있다.

◇시장 전망과 과제

2025년 상업용 부동산 시장은 글로벌 금리 인하 추세에 힘입어 안정될 전망이지만, 정책의 구조적 영향력은 계속될 것으로 보인다. 정부의 '선택적 성장' 전략 - 대출 규제(고삐)와 전략 산업 지원(당근)의 병행 - 이 시장의 명암을 더욱 뚜렷히 하고 있다.

특히 소상공인 지원 정책과는 달리 상업용 부동산의 구조적 문제 해결 방안은 미흡한 상황이다. 상가건물 임대차보호법 개정(계약갱신요구권 5→10년 연장) 등이 시행되었으나, 골목상권 활성화를 위한 근본적 대책은 여전히 부재하다는 지적이다.

시장 참여자들은 자금 조달 구조 재점검, 운영비용 관리 강화, 규제 영향 사전 분석 등을 통해 새로운 환경에 대응해야 할 것이다. 정책이 만들어내는 균열 속에서 기회를 포착하는 것이 향후 시장에서의 생존 전략이 될 전망이다.

문지형 알스퀘어 대외협력실장

(사진=알스퀘어)