10년 경과한 가등기 말소 가능 여부와 실제 판례 분석[김용일의 부동산 이야기]

부동산 매매 과정에서 예약계약을 먼저 체결한 후 본계약을 진행하는 경우가 많다. 이때 매매예약을 근거로 가등기를 하는데, 가등기 상태로 10년 이상 방치되는 사례도 발생한다. 이러한 상황에서 가등기 말소 소송이 가능한지에 대한 법적 근거와 실제 사례를 살펴보자.

매매예약 체결 후 10년이 지난 상황

가등기 말소 가능성을 판단하려면 먼저 매매예약과 예약완결권에 대한 이해가 필요하다. 매매예약서에는 일반적으로 예약완결권 조항이 포함되어 있으며, 이 권리를 행사할 때 본계약이 성립되도록 규정되어 있다. 다만 이 권리는 무제한 행사할 수 있는 것이 아니다.

예약완결권은 형성권의 일종으로, 당사자 간 행사기간을 정한 경우 그 기간 내에, 별도 약정이 없는 경우 예약 체결일로부터 10년 이내에 행사해야 한다. 이 기간을 넘기면 권리가 소멸되므로, 이를 근거로 가등기 말소 소송을 제기할 수 있다. 즉, 가등기 후 10년이 지났는데 상대방이 예약완결권을 행사하지 않았다면 말소 청구가 가능하다.

이와 관련해 전주지방법원 군산지원(2020가단56139 판결)은 "예약 체결 후 10년간 권리를 행사하지 않아 예약완결권이 소멸했으며, 이에 따른 가등기도 효력을 잃었다"고 판시한 바 있다.

자동완결 조항이 있는 경우

일반적으로 사용되는 매매예약서에는 특별한 의사표시 없이도 자동으로 예약이 완결되는 조항이 포함된 경우가 많다. 예를 들어 다음과 같은 내용이 대표적이다.

1. 2010년 1월 1일 A가 B에게 부동산을 5억 원에 매매 예약
2. B는 증거금 1,000만 원 지급
3. 예약완결일을 2013년 3월 1일로 정하고, 이 날짜가 지나면 자동으로 매매 완결
4. 완결 시 잔금 지급과 동시에 소유권 이전 등기 이행
5. 예약 체결 시 B 명의로 가등기 설정

이 경우 2010년 1월 1일 가등기 후 10년이 지났더라도, 2013년 3월 1일 자동 완결로 본계약이 성립되었으므로 예약완결권 소멸을 이유로 한 말소 소송은 불가능하다. 광주지방법원(2020나57263 판결)도 유사한 사안에서 "자동완결 조항이 있으면 예약완결권 소멸 법리가 적용되지 않는다"고 판단했다.

예약완결 후 10년이 지난 경우

2013년 3월 1일 본계약이 성립된 후 매수인이 대금을 지급하지 않고 방치하면, 매매계약상 소유권이전청구권의 소멸시효(10년)를 고려해야 한다. 2023년 3월 1일까지 권리를 행사하지 않으면 등기청구권이 소멸되어 가등기를 근거로 한 본등기를 요구할 수 없다.

단, 매수인이 부동산을 점유 중인 경우 시효 진행이 정지되므로(대법원 90다9797 판결), 이 경우에는 10년이 지나도 본등기를 청구할 수 있다.

△김용일 변호사 프로필
서울대학교 경영대학 졸업
사법연수원 34기(2002년 사법고시 합격)
법무법인 현 부동산/상속팀 대표
대한변호사협회 공인 부동산전문변호사
대한변호사협회 공인 상속전문변호사