주택 공급 확대를 위해 인허가 절차 간소화와 수요 규제 완화 필요 [부동산 인사이트]

4차 신도시 계획 취소 및 고밀도 개발 방안 검토
단기적 주택 공급 감소 불가피...업계 "인허가 절차 개선 시급"
이주비 대출 제한으로 어려움 겪는 재개발 업계, 재초환 제도 폐지 요구

[헤럴드경제=
대통령이 수도권 신도시 개발에 부정적인 입장을 밝힌 배경에는 서울 중심의 개발이 지역 간 균형 발전을 해칠 수 있다는 우려가 자리잡고 있다. 그러나 3기 신도시 사업 진행이 지연되면서 공급 확대를 위한 규제 완화 필요성이 제기되고 있다. 1·2기 신도시의 재개발·재건축 규제 완화와 함께 3기 신도시의 용적률 상향 조정 등이 논의 중이다.

수도권 주택 공급량 감소세 뚜렷...인허가 절차 개선 시급

수도권 지역의 주택 입주 물량은 올해뿐만 아니라 내년에도 감소할 전망이다. 한국건설산업연구원은 올해 수도권 입주 물량이 14만 호, 내년에는 10만 호로 줄어들 것으로 예상했다. 주택 인허가 및 착공 관련 지표 역시 개선되지 않고 있다. 국토교통부의 '5월 주택 통계'에 의하면 5월 주택 인허가 실적은 2만424호로 전월 대비 15.0% 감소했으며, 누적 인허가량도 전년 동기 대비 12.3% 줄어든 11만438호를 기록했다. 착공량은 1만5211호로 전월 대비 39.3% 급감했다.

현재까지의 지표로는 대통령이 언급한 '공급 확대' 정책을 지원할 만한 근거가 부족하다. 김효선 NH농협은행 연구위원은 "현실적으로 사업 속도를 높일 방안이 마땅치 않다"면서도 "3기 신도시의 경우 진행 상황 점검과 목표 재설정이 가능할 것"이라고 설명했다.

3기 신도시로 지정된 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 5개 지역의 첫 입주 시기는 2028년으로 예상된다. 서울과 과천, 분당 등지의 주가 상승을 '6·27 대출 규제'로 억제했지만, 공급 측면에서 볼 때 수도권의 주택 수요가 다시 집값 상승을 부를 수 있다는 분석이 나온다.

건설업계는 3기 신도시의 조기 분양과 민간 주택 공급 활성화를 위한 규제 개선이 필요하다고 주장한다.

한 업계 관계자는 "재개발·재건축 사업의 원활한 진행을 위한 인허가 절차 간소화 등 규제 완화가 시급하다"며 "인허가 문제뿐만 아니라 조합 간 갈등 요소를 해소할 수 있는 방안 마련이 시장 안정화에 기여할 것"이라고 말했다.

대통령은 선거 공약을 통해 1기 신도시는 신속한 재건축, 2기 신도시는 교통 인프라 확충, 3기 신도시는 자족 기능 강화를 약속한 바 있다. 또한 재개발·재건축 절차 간소화와 용적률·건폐율 완화 등을 제시했다.

하지만 1기 신도시는 분담금과 이주 대책 문제로 재건축이 지연되고 있으며, 2기 신도시 역시 서울 접근성 개선을 위한 교통망 확장이 더딘 상황이다.

인천시 서구 검단신도시 전경. 윤병찬 PD

재개발 사업 활성화를 위한 수요 억제 정책 완화 필요

재개발·재건축 지역의 공급 확대를 위해서는 수요 억제 정책의 완화가 필요하다는 의견이 제기되고 있다. 대출 규제로 인한 자금 조달 어려움을 해결해야 공급 부족 기간을 최소화할 수 있다는 지적이다.

대통령은 "수도권 주택 문제는 수도권 집중 현상에서 비롯된 것"이라며 지역 균형 발전을 강조했지만, 수도권 주택 수요가 지속될 경우 부동산 시장 안정화가 어려워질 것이라는 분석이 나온다.

특히 이주비 대출 규제가 공급 감소로 이어질 수 있다는 비판이 강하다. 서울 강북권 주요 재개발 지역의 평균 이주비가 6억 원을 넘어서는 상황에서, 서울시에 따르면 1분기 기준 사업시행인가를 마치고 관리처분인가를 기다리는 재개발 현장은 총 53곳, 4만8339가구에 달한다.

재개발 조합은 건설사로부터 추가 이주비 대출을 받을 수 있지만, 높은 이자율로 인해 조합원 부담이 가중되고 있다. 이로 인해 재개발 사업 지연과 주택 공급 악화가 우려되는 상황이다.

재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 요구도 높아지고 있다. 재초환은 조합설립인가 시점을 기준으로 조합원이 얻은 이익이 8000만 원을 초과할 경우 최대 50%를 국가가 환수하는 제도다. 재산권 침해 논란에도 정부는 공공성 유지를 이유로 제도 유지 방침을 밝혔다.

전문가들은 재초환 완화가 어려울 경우 지역별 특성에 맞춰 선별적 적용으로 재개발 사업 속도를 높여야 한다고 조언한다.

정보현 NH투자증권 부동산수석연구원은 "세금으로 집값을 통제하지 않으면서 공급을 늘리려면 규제 완화가 필수적"이라며 "재초환 문제는 사업이 중단된 지역에 차별화된 유인책 마련이 필요하다"고 강조했다.

전문가들은 택지 개발 가속화와 재개발 사업 활성화 방안이 시급하다고 입을 모은다. 특히 택지 부족 문제가 심각한 서울의 경우 적시에 주택을 공급하기 위한 규제 완화가 필요하다는 지적이다. 서울시 역시 "신규 택지 발굴이 어려워 공급 대책 마련에 한계가 있다"고 밝혔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택 공급 문제 해결을 위해 신규 택지 개발이나 재개발 사업 가속화가 필요하지만, 신규 택지는 시간이 많이 소요되고 재개발은 대출 규제로 어려움을 겪고 있다"고 설명했다. 이 연구위원은 "유휴 부지 개발만으로는 한계가 있다"고 덧붙였다.

서울 시내 아파트 단지의 모습. <연합>

지방 경제 회복을 위한 차별화된 부동산 정책 필요

대통령의 '수도권 집중' 지적과 관련해 지방 부동산 시장 활성화 대책 마련이 필요하다는 목소리가 나오고 있다. 수도권과 달리 침체된 지방 경제 회복을 위해 미분양 주택 매수 시 취득세·보유세 감면 등의 지원책이 요구된다.

건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 1~5월 폐업한 종합건설업체는 214곳으로 전년(196곳) 대비 9.18% 증가했다. 반면 신규 등록 업체는 180곳으로 전년(193곳) 대비 6.73% 감소했다. 올해 법정관리를 신청한 중견 건설사도 11곳에 이른다.

중소·중견 건설사들은 지방을 중심으로 미분양 주택 급증으로 자금 유동성 위기를 맞고 있다. 특히 완공 후 미분양 주택이 22개월 연속 증가하면서 미수금 규모도 확대되고 있다.

국토교통부의 5월 주택통계에 따르면 전국 미분양 주택은 6만6678호로 전월 대비 1.6% 감소했지만, 준공 후 미분양 주택은 2만7013호로 2013년 6월(2만7194가구) 이후 최고치를 기록했다.