연소득 2억도 최대 6억 대출…주담대 한도 축소 영향은?

정부, 주택담보대출 최대 6억원·만기 30년으로 제한
소득·주택가격 불문하고 대출 한도 강력 규제
사진=
정부가 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하고 대출 기간을 30년 이내로 단축하는 등 강도 높은 규제(6·27 부동산 대책)를 발표하자 부동산 시장의 거래 활동이 급격히 위축됐다. 주택 구매를 위해 대출을 준비 중이던 수요자들은 계약금을 돌려줘야 하는 상황에 처했고, 매도자들도 구매 문의가 급감하며 불안감이 고조되고 있다.

은행들이 주담대 금리를 인상하고 정부가 추가 규제 가능성을 시사하자 전문가들은 "현금을 보유한 일부 계층을 제외하면 당분간 시장 관망이 필요하다"고 조언하고 있다.
고소득자도 최대 6억원 대출만 가능
5일 부동산 업계에 따르면, 지난달 27일 정부 발표 이후 서울의 강남·서초·송파 등 강남 3구와 마포·용산·성동 등 '한강 벨트' 지역의 아파트 거래량이 뚝 떨어졌다. 성동구 한 공인중개사 대표는 "규제 시행일인 지난달 28일 이후 매수 문의가 단 한 건뿐이었다"며 "그마저도 대출이 필요 없는 현금 보유자였고, 대부분의 예비 구매자들이 계획을 철회했다"고 전했다.

이번 조치로 실제 아파트 구매자가 이용할 수 있는 주담대 한도는 최소 절반 가량 감소했다. 연소득 1억원인 차주가 수도권 10억원 아파트를 살 때 기존 6억9800만원까지 대출 가능했으나, 새 규제로 9800만원이 줄었다. 고소득자의 고가 주택 구매 시 영향은 더 크다. 연소득 2억원 차주가 20억원 주택을 구매할 경우, 기존 13억9600만원에서 7억9600만원이 줄어든 6억원으로 제한된다.

부동산 업계는 고소득자 거래가 많았던 한강 벨트 단지가 가장 큰 타격을 입고 있다고 분석한다. 부동산R114 자료에 따르면 성동구 아파트 평균 가격은 16억3975만원이다. 기존 LTV(담보인정비율) 70% 적용 시 11억4783만원까지 대출 가능했지만, 새 규제로 6억원 한도가 적용되면 구매에 필요한 현금은 최소 10억3975만원으로 늘어난다.

전문가들은 중저가 주택을 찾는 서민층도 이번 규제로 어려움을 겪을 것으로 내다본다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "소득이 낮은 계층은 6억원 한도에 도달하기 어렵다"며 "중저가 주택 수요자들은 소득 조건과 대출 한도 모두에서 제약을 받아 구매에 더 큰 어려움을 겪을 것"이라고 말했다.
"자금 계획 수립 시 신중해야"
규제 발표 후 구매자들의 계약 취소 사례를 접한 중개업자들은 "당분간 구매를 신중히 고려해야 한다"고 조언한다. 강남구 한 공인중개사 대표는 "6억원 한도 도입 후 예비 구매자들이 높은 금리와 까다로운 조건을 이유로 계획을 취소하는 사례가 발생했다"며 "보수적인 대출 계획을 세우고 구매 시기를 재검토할 필요가 있다"고 말했다.

현금 여유가 충분한 구매자라면 상급지로 이주하기 위해 가격을 낮춘 매물을 노려볼 만하다는 제안도 나온다. 마포구 한 중개업계 관계자는 "대출이 없는 집주인 중 35억원 아파트를 33억원에 내놓은 사례가 있다"며 "일시적으로 나오는 할인 매물을 활용해 좋은 지역으로 옮길 기회를 잡을 수 있다"고 설명했다.

정부가 시장 상황에 따라 추가 규제를 예고하며 불안감은 더욱 커지고 있다. 이재명 대통령은 지난 3일 "최근 대출 규제는 시작에 불과하다"며 추가 조치 가능성을 시사했다. 업계에서는 한강 벨트 지역을 토지거래허가구역으로 지정하거나 수도권 전체를 규제 지역으로 확대하는 방안 등이 논의되고 있다.

수도권 신규 분양을 고려하는 신혼부부나 청년층은 자금 계획을 세심히 검토해야 한다. 향후 분양되는 단지들은 잔금 대출 한도가 6억원으로 제한되기 때문이다. 분양업계 관계자는 "내년 수도권 분양가는 상승할 가능성이 크고 하반기 공급 부족으로 경쟁률이 높아질 전망"이라며 "잔금 대출 규모를 고려하지 않으면 입주 직전 계약을 포기해야 하는 상황이 발생할 수 있어 자금 준비를 철저히 해야 한다"고 강조했다.