고밀도 개발 추진으로 녹지·상업지역 축소…지구단위계획 재검토 예정

■수도권 6만 호 이상 공급 목표···주택가격 안정화를 위한 다각적 방안 마련
의왕, 고양 대곡, 의정부 용현 등
주거용지 확보에 박차 가할 계획
2기 신도시 미판매 부지도 적극 활용
지구단위계획 심사 과정 간소화 예정
공공임대주택 5년 계획 수립 추진

정부가 주택 공급 확대를 위해 중점을 두고 있는 것은 기존 공공주택지구의 고밀도 개발이다. 기존 계획에서 발표된 택지의 용적률을 상향하고, 공실률이 높은 업무시설과 상업지구를 줄여 대신 주거용지를 늘리는 방식이다. 이재명 대통령은 3일 기자간담회에서 "주택 공급을 위해 반드시 신도시의 새 택지가 필요한 것은 아니며, 기존 부지를 효율적으로 활용하는 방법도 다양하다"고 강조했다. 이러한 고밀도 개발 방식은 공급 속도를 크게 높일 수 있다. 이 때문에 대선 당시 논의되었던 4기 신도시 계획은 현재 추진되지 않고 있다. 정부 관계자는 "신도시 개발은 택지 지정부터 입주까지 10년 이상 소요되기 때문에 서울 주택가격 안정을 위한 즉각적인 대책으로는 부적합하다"고 설명했다.

이 대통령이 언급한 기존 택지는 2021년 2월 4일 지정된 광명시흥 등 2·4 대책 지구와 2024년 8월 8일 새로 지정된 서리풀 등 8·8 대책 지구를 의미한다. 2·4 대책 지구는 광명시흥·의왕군포안산·화성진안 등 3개 지역으로, 기존 공급 목표는 총 13만 6000가구였다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 용적률 상향과 공원녹지·상업용지 축소를 통해 약 1만 4000가구의 추가 공급이 가능할 것으로 전망하고 있다. 국토부 관계자는 "올해 안으로 지구단위계획을 최종 확정할 예정이며, 용적률 조정 등 구체적 방안을 검토 중"이라고 밝혔다. 서리풀, 고양 대곡, 의왕 오전왕곡, 의정부 용현 등 4개 지역으로 구성된 8·8 대책 지구에서는 기존 5만 가구에서 1만 가구가 늘어난 총 6만 가구 공급이 예상된다. LH 관계자는 "국토부와 협의를 진행 중이며, 토지 이용 효율화를 통해 공급량을 확대할 방침"이라고 전했다.

2기 신도시 중 아직 판매되지 않은 부지도 공급 계획에 포함된다. 3월 기준 미판매 부지는 총 195개 필지, 167만 5000㎡ 규모로, 이로부터 약 6000가구의 추가 공급이 가능할 것으로 보인다. LH는 시장 상황과 재정 상태를 고려한 패키지형 공모나 리츠 방식을 도입할 예정이다.

공원녹지와 자족용지 축소를 통한 공급 확대를 위해 관련 법령 개정도 검토 중이다. 현재 택지 개발 시 녹지 확보 기준은 도시공원 및 녹지 관련 법령에 의해 정해져 있다. 자족기능 강화를 위한 지식산업센터·연구소·일반업무시설 등으로 용도가 제한된 자족용지도 마찬가지다. 이러한 자족용지 비율이 최근 공실 문제의 주요 원인으로 지적받고 있다. 건설업계 관계자는 "2기·3기 신도시는 자족용지를 과도하게 지정한 결과 공실이 발생했다"며 "자족용지를 줄이면 LH의 재정 부담이 완화되고, 확보된 주거용지에서 더 많은 주택을 공급해 수도권 주택가격 안정에 기여할 수 있을 것"이라고 말했다.

국토부가 최근 진행한 '지구단위계획 유연성 강화 및 관리체계 개선방안' 연구는 이러한 주택 공급 확대를 지원하기 위한 것이다. 연구 제안서는 인구 감소와 온라인 쇼핑 확산 등으로 인한 소비 패턴 변화로 공실이 발생함에 따라, 현실에 맞는 지구단위계획 수정이 필요하다는 내용을 담고 있다. 국토부 관계자는 "현재 지구단위계획 수립 절차가 복잡하고 변경이 어렵다는 문제가 있다"며 "이번 연구를 통해 현실에 맞는 공급 계획을 마련하려 한다"고 밝혔다. 이 대통령도 대선 공약에서 "상업지구의 주거용지 전환을 통해 공실 문제를 해결하겠다"고 약속한 바 있다.

또한 국토부와 LH는 3기 신도시 내 군 시설(탄약고 등) 이전을 서둘러 3기 신도시 공급도 가속화할 방침이다. 이를 위해 LH와 국방부가 실무협의체를 구성해 논의 중이다.

이 외에도 이 대통령의 공약사항인 △공공기관 유휴 부지 활용 주택 공급 △주택 리츠를 통한 공급 확대 △공공임대주택 증대 등이 공급 정책에 반영될 전망이다. 특히 공공임대주택의 경우 5년 단위의 전담 계획을 새로 수립하는 등 정부의 적극적인 의지가 엿보인다. 국토부 관계자는 "기존에는 주거복지 로드맵을 통해 공공임대주택 공급량을 발표했다"며 "이번에는 공공임대주택 전용 법제화를 통해 공급 확대를 위한 로드맵을 준비 중"이라고 설명했다. 이재명 정부의 부동산 정책을 주도하는 이상경 국토부 1차관은 취임 시 "청년과 신혼부부 등 주거 취약계층을 위한 합리적 가격의 주택 공급과 공공임대주택 확대를 지속적으로 추진해야 한다"고 강조한 바 있다.