지식산업센터 경매 물량 1개월 만에 313건 기록…주거용 전환 검토 확산

산업 불황으로 인해 지식산업센터 매물이 급증하면서 건설업계의 유동성 위기가 심화되고 있다. 공실률이 높은 상업시설을 주거공간으로 변경하는 방안이 해결책으로 제시되며, 정부 차원의 검토가 진행 중이다.

◆ 건설업계 위기 심화 ◆

최근 건설 시장의 침체를 가속화하는 주요 요인으로 지식산업센터와 상가 건물의 공실 증가가 지목되고 있다. 경매 시장에 등록된 지식산업센터가 단 한 달 동안 300건이 넘게 기록되는 등 상황이 악화되고 있으나, 산업 전반의 불황으로 인해 효과적인 대책 마련이 어려운 실정이다. 해외에서는 유사한 문제를 업무시설의 주거용 전환을 통해 해결한 사례가 있어, 국내에서도 이러한 방식을 도입해 미분양 문제와 주택 부족 현상을 동시에 해결할 수 있을 것으로 기대된다.

지지옥션의 4일자 자료에 의하면, 지난 5월 동안 전국에서 경매에 넘어간 지식산업센터는 총 313건으로 확인됐다. 이는 해당 업체가 월간 통계를 작성하기 시작한 2001년 1월 이후 가장 높은 수치다. '아파트형 공장'으로 불리는 지식산업센터는 일반 공장과 달리 수도권 공장 총량제의 제한을 받지 않으며, 분양가의 80%까지 대출이 가능해 2020년부터 2022년 사이 부동산 호황기에 대량으로 분양됐다.

하지만 현재는 경매로 나온 매물도 처분이 거의 불가능한 상황이다. 부동산플래닛의 '2025년 1분기 전국 지식산업센터 매매 동향' 보고서에 따르면, 해당 분기 거래량은 552건으로 전분기(971건) 대비 43.2% 급감했다.

이러한 상황에서 PF 자금 조달까지 차질을 빚으며 지식산업센터가 중형 건설사들의 부도 요인으로 작용하고 있다. 최근 서울회생법원에 법정관리를 신청한 신한건설 역시 화성시 지식산업센터 미분양으로 인한 타격을 입었다. 대저건설과 안강건설 등도 동일한 이유로 법정관리 절차를 진행 중이다.

건설 업계는 공실률이 높은 지식산업센터와 상가 건물을 주거·숙박시설로 용도 변경할 수 있도록 정부의 규제 완화를 요구하고 있다. 이는 새 정부가 추진 중인 임대주택 공급 확대 정책과도 방향성을 같이한다는 평가다.

영산대 부동산대학원 서정렬 교수는 "공급자 측면에서는 유동성 문제 해소가, 수요자 측면에서는 도심 생활의 편리함을 동시에 얻을 수 있는 윈윈 전략"이라고 설명했다.

실제로 미국과 일본에서는 '컨버전 주택'이 활성화되고 있다. 미국 캘리포니아주의 샌타애나 오피스 빌딩은 2021년 예술가용 주거공간으로 재탄생했으며, 일본 도쿄도 미나토구와 분쿄구의 오피스 빌딩들도 임대·분양 아파트로 용도가 변경됐다. 영국은 2013년부터 업무공간의 주거용 전환을 허용하고 있다.

국토교통부도 이와 관련한 연구를 진행 중이다. 올해 3월 '건축물 용도 전환 지원 방안 연구' 용역을 발주한 데 이어, 현재는 상가 공실의 증가 속도와 규모를 분석 중이다. 분석 결과를 바탕으로 향후 건축물 용도 변경을 유연하게 허용하는 제도 개선안을 마련할 계획이다.